DEPARTAMENTOS EN VENTA CONSTRUCTORES

Departamentos en venta
Constructores

Fernando Lavalle
Agente Inmobiliario
Diplomado en Gestión Inmobiliaria
Universidad del Pacífico

ANALISIS DEL MERCADO ACTUAL DE EDIFICACIONES NUEVAS

Para el mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta (Informes de CAPECO, ESAN e investigación de Fondo MIVIVIENDA) .También es de tratar en este análisis que no sólo existe la demanda sino que los inmuebles que actualmente edifican los constructores, son ofertados al mercado inmobiliario al precio de seiscientos dólares como precio mínimo, por cada metro cuadrado techado en la cual se incluye la parte porcentual del terreno y el estacionamiento lo venden por separado.

Ahora es frecuente encontrar entonces que más del 90% de edificaciones todas ellas destinadas a vivienda, son de características de crecimiento vertical, para que al fin los constructores obtengan la rentabilidad deseada para su proyecto.

Hasta antes de setiembre del año 2008, se notaba que las edificaciones se vendían antes de terminarlas, sea al contado ó con préstamo hipotecario, luego a la fecha setiembre del 2009 esto no sucede.

Encontramos ahora constructores que luego de haber obtenido altas rentabilidades se encuentran con un panorama diferente, hay edificaciones a medio terminar y los constructores, están solicitando los servicios de agentes inmobiliarios para que le ayuden a vender lo que aún no es colocado y tienen cuentas por pagar a entidades financieras.

Todo continuará, si es que se sigue haciendo lo mismo que antes, porque si no se vende como hace un tiempo atrás, entonces hay que corregir algo, sabiendo que la demanda continua siendo mayor que la oferta.

En la actualidad disponemos de una serie de enfoques aislados sobre ciertas etapas del desarrollo de los proyectos inmobiliarios, por ello, se hace necesaria su integración, con el fin de elaborar una secuencia ordenada del proceso que pueda seguirse de manera práctica para la evaluación global de un proyecto inmobiliario.

Las necesidades humanas adoptan la forma de deseos, estos se describen como objetivos que satisfacen la necesidad. Los deseos de las personas se convierten en demanda cuando éstos están respaldados por el poder adquisitivo.

Un departamento cualquiera que se ofrece en venta, edificado por algún constructor cualquiera, satisface las necesidades de vivienda de un gran grupo de individuos, sin embargo si le agregamos el precio, la ubicación geográfica, el financiamiento, la cantidad de pisos, la calidad constructiva, el área y otras características inherentes a este inmueble observamos que el grupo de individuos capaz de adquirir este inmueble disminuye, hasta ser un grupo pequeño a quien atraer de alguna manera para poderle finalmente vender y este a su vez tiene actualmente múltiples opciones a escoger, incrementándose su poder de negociación y los constructores pierden el poder que tenían un tiempo atrás.

Pues así es como se están edificando actualmente los departamentos, prevalecen los intereses del vendedor-constructor-inversionista en cuanto a la ubicación, diseño, características de habitabilidad, financiamientos y sobre todo si el proyecto le produce rentabilidad además de estar dispuesto a sacrificar cualquier ventaja del comprador para obtener rentabilidad que a su juicio es la justa. Sin embargo como en todo espacio de libre competencia y precios de mercado el grupo comprador espera ahora, otro tipo de oferta, en la cual hay que darle la importancia que merece, para tener éxito.

El inversionista-constructor-vendedor (Todos estos participantes en uno solo) en un proceso dinámico de cambio y evolución no deben pensar que la receta es única para todos los tiempos y cada elemento que participa deberá hacer lo que mejor sabe hacer, el inversionista, el constructor y el agente inmobiliario ó promotor.


Un promotor inmobiliario localiza un terreno con características determinadas como precio, área, ubicación, zonificación para transformarlo dándole un valor agregado, mejorando su capacidad de utilidad para que luego sirva para satisfacer la necesidad de vivienda existente en el segmento específico.

Para ello antes se identificó previamente la demanda insatisfecha de un segmento determinado para dar soluciones tanto de habitabilidad, optimización de espacios, reducción de costos comparativos con los que existen.

Para ello se requiere conocer las necesidades del mercado, dar soluciones técnicas para la optimización de espacios, reducción de costos y manejar los instrumentos financieros idóneos que permitan incrementar los rendimientos de cada inversión.

En el caso del mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta, por ello no podemos basarnos en solo este parámetro para guiarnos. Actualmente podemos notar que el problema no es la falta de demanda, sino la falta de adecuación de la oferta a las necesidades y posibilidades reales los usuario. Hay que edificar lo que encaja con la oferta y luego ese inmueble estará vendido en vez de vender lo que se edifica

El mercado inmobiliario ha descrito un comportamiento temporal menos irregular que el resto de mercados. La demanda inmersa en él va en aumento de acuerdo al constante crecimiento poblacional.

BUSQUEDA DE SOLUCIONES

Philip Kotler, identifica las deficiencias que impiden a las empresas obtener buenos resultados en el mercado y les llama “los Diez Pecados Capitales del Marketing “ y lo aplicaremos al presente análisis.

En su opinión, las empresas necesitan, en primer lugar, identificar las señales que indican que están cometiendo uno de estos pecados y a continuación, poner en práctica la mejor solución para superar el problema. Kotler cree que el marketing debería encargarse no tanto de vender, como de crear productos que no necesiten ser vendidos. Si siguen apegados a las formas de hacer del pasado, los especialistas en marketing encontrarán desafíos cada vez mayores a la hora de conservar los márgenes de la empresa y alcanzar los objetivos de beneficio empresarial que hayan sido fijados. Por ello, va identificando y descomponiendo cada uno de los problemas que impiden a las empresas cambiar su forma de actuar y va analizando sus principales causas y síntomas, para finalmente expedir la receta que acabe con el mal. A continuación detallo cada uno de los “pecados capitales. . .”

Primero: su empresa no está suficientemente orientada al mercado y
dirigida a los consumidores
Segundo: su empresa no entiende del todo a sus clientes potenciales
Tercero: su empresa necesita definir mejor a la competencia y controlarla
Cuarto: su empresa no ha gestionado adecuadamente su relación con las partes interesadas
Quinto: a su empresa no se le da bien encontrar nuevas oportunidades
Sexto: el proceso de formulación de planes de marketing en su empresa es deficiente
Séptimo: las políticas de productos y servicios de su empresa necesitan un ajuste
Octavo: la construcción de marca y las comunicaciones de su empresa son deficientes
Noveno: su empresa no está bien organizada para llevar a cabo un marketing eficaz
Décimo: su empresa no ha sacado el máximo partido a la tecnología