Algunos ejemplos de la aplicación del Decreto Legislativo Nº 972, “Decreto Legislativo sobre Tratamiento de las Rentas de Capital” que entra en vigencia a partir del 01-01-2009
En principio, el nombre de la norma ya nos indica donde se dirigen los cambios, a las Rentas de Capital, que son aquellas que califican como Rentas de Primera Categoría (Rentas producidas por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes) ó como Rentas de Segunda Categoría (Rentas del capital no comprendidas en la primera categoría, tales como: intereses, regalías, rentas vitalicias y ganancias de capital, entre otros).
Para mejor entendimiento del tema sólo abordo el caso de arrendamiento y venta de inmuebles con ejemplos específicos.
PAGO A CUENTA DE RENTAS DE PRIMERA CATEGORÍA
Conforme al párrafo primero artículo 84º de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, los contribuyentes que obtengan rentas de primera categoría pagarán con carácter de pago a cuenta, correspondiente a esta renta, el monto que resulte de aplicar la tasa de 6,25% sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta, que se obtendrá dentro del plazo en que se devengue dicha renta conforme al procedimiento que establezca el Reglamento. Vemos, que si bien la deducción para obtener la renta neta es la misma, sí varía la tasa, que para el 2008 era de 15% y que a partir del 2009 es de 6,25%, con lo que tenemos una tasa efectiva que se reduce de 12% a 5%.
Se mantiene el segundo y tercer párrafos del artículo 84º de la LIR, donde se indica que el arrendatario se encuentra obligado a exigir del arrendador el recibo por arrendamiento y que los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categoría no están obligados a hacer pagos mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente.
(La renta ficta será el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalúo correspondiente al Impuesto Predial )
Ejemplo para Rentas de Primera Categoría ( Caso arrendamiento )
La señorita Mariana Arredondo es soltera y tiene cuatro inmuebles de los cuales uno lo utiliza como casa habitación, dos los alquila desamueblados y uno permanece desocupado hace mas de un año.
Estos inmuebles los ha declarado ante la SUNAT y obtiene de ellos Rentas de Primera Categoría, salvo el que usa como casa-habitación.
Dos inmuebles actualmente los tiene alquilados con una renta mensual de $600 y $ 500 respectivamente, los inquilinos pagan la renta mensual por adelantado los días 05 de cada mes.
A pesar de que el arrendatario sea un moroso para efectos del pago que corresponde a la SUNAT se deberá cancelar dentro del mes siguiente, aún no se reciba dinero por arrendamiento.
La multa por no efectuar declaración de Primera Categoría respecto a inmuebles que no sean de uso de casa-habitación es 5% de 1 UIT – La UIT es de Tres Mil quinientos cincuenta nuevos soles.
RENTAS DE SEGUNDA CATEGORIA – ENAJENACIÓN DE INMUEBLES
Conforme al párrafo primero del artículo 84º- A de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, En los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del seis coma veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta.
La renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable.
Cuando tales ingresos provengan de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados de acuerdo al art. 21 de la LIR
En lo que atañe al tema de la habitualidad, se sustituye el artículo 4º de la LIR precisándose en qué casos se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de bienes de capital (inmuebles y valores mobiliarios) hecha por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. Así, tratándose de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable. Se perderá la condición de habitualidad, si es que en dos ejercicios gravables siguientes de ganada dicha condición no se realiza ninguna enajenación.
Ejemplo para Rentas de Segunda Categoría ( Caso enajenación )
Sobre los cuatro inmuebles que posee la señorita Mariana Arredondo protagonista del primer ejemplo agrego que los inmuebles se adquirieron en febrero del 2005 que son cuatro departamentos de igual área en el mismo edificio adquiridos todos ellos al precio de $ 60,000 cada uno.
Que a fines del mes de febrero del 2009 se traslada a vivir al extranjero por un periodo de tres años, tiene además la propuesta de un inversionista de comprar los cuatro departamentos a un precio de $ 80,000 cada uno y además sus inquilinos terminan el contrato y se retiran el 04 de febrero del 2009.
El precio de mercado del inmueble coincide con la propuesta de $ 80,000 y los inmuebles no tienen carga alguna y se encuentran perfectamente saneados.
La propietaria al fin decide vender los inmuebles pero antes desea saber cuánto es lo que le corresponde pagar por efectos del Impuesto a la renta, es decir lo que debe de pagar a la SUNAT rentas de Segunda Categoría..
Algunas aclaraciones:
• El último inmueble por vender deberá ser la casa-habitación.
• Habitualidad se obtiene a la tercera venta inclusive y cambia la tasa a 30% de la renta bruta sin deducciones.
• Pudiera ser mayor la cantidad determinada como costo computable de acuerdo al art. 21 de la LIR
a.1 Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
a.2 Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)
