ALQUILER PROTEGIDO EN LIMA PERU

Ahora podrás usar el Arbitraje como una herramienta adicional y complementaria para efectuar tus arrendamientos de inmuebles y disminuir los riesgos.

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LEY DE ARBITRAJE DL 1071

DECRETO LEGISLATIVO QUE NORMA EL ARBITRAJE
DECRETO LEGISLATIVO Nº 1071

Para que puedas tener el texto del DL 1071 haz clic

AQUI

Hago también un pequeño análisis de los alcances de esta Ley con respecto a los alquileres para poder acceder haz clic aqui VIDEO

LEY ARBITRAJE DL 1071 APLICADO A ALQUILERES

Arbitraje en los Contratos de Arrendamiento

El arbitraje es un sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, es un procedimiento por el cual se somete una controversia, por acuerdo de las partes, a un árbitro o a un tribunal de varios árbitros que dicta un Laudo sobre la controversia cuyos efectos son similares al de una sentencia dictada en los Juzgados, no apelable y ejecutable.

De la aplicación del arbitraje a los contratos de arrendamiento

La base es el DECRETO LEGISLATIVO 1071 que entra en vigencia a partir del 01 de septiembre del 2008

El Art. 2 inciso 1 de DL 1071 dice:
Artículo 2º.- Materias susceptibles de arbitraje.
1. Pueden someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, así como aquellas que la ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen.

El arbitraje se puede aplicar a un contrato de arrendamiento porque se trata de una materia de libre disposición, significa que las partes contratantes, tienen libertad para pactar las cláusulas contractuales que consideren más adecuadas, de acuerdo al Código Civil vigente Título VI Art.1666 al Art.1712.

Cuando un propietario de un inmueble pretende arrendarlo tiene la posibilidad de pactar previamente con el arrendatario una cláusula arbitral, para que en el caso de alguna controversia, la solución sea administrada por un Centro de Arbitraje inscrito en el Ministerio de Justicia.
Mediante esta cláusula las partes se someten a la decisión del tribunal arbitral ó al árbitro único, según sea el caso, para que este emita un Laudo inapelable y ejecutable.

Administración de los arbitrajes

Para los casos donde se necesita de un arbitraje, deberán ser atendidos por centros de arbitraje debidamente registrados en el Ministerio de Justicia.

El Art. 7 inciso 2 del DL 1071 dice:

Artículo 7º.- Arbitraje ad-hoc e institucional.
2. Las instituciones arbitrales constituidas en el país deben ser personas jurídicas, con o sin fines de lucro. Cuando se trate de instituciones públicas, con funciones arbitrales previstas o incorporadas en sus normas reguladoras deberán inscribirse ante el Ministerio de Justicia.
Árbitros

Las partes contratantes podrán determinar en su cláusula arbitral, que en el caso de controversia, serán atendidos por árbitro único ó tribunal arbitral compuesto por tres árbitros, de algún Centro de Arbitraje inscrito en el Ministerio de Justicia.

El Art. 22 inciso 3 del DL 1071 dice:

Artículo 22º.- Nombramiento de los árbitros
3. Los árbitros serán nombrados por las partes, por una institución arbitral o por cualquier tercero a quien las partes hayan conferido el encargo. La institución arbitral o el tercero podrán solicitar a cualquiera de las partes la información que considere necesaria para el cumplimiento del encargo.

Costos del Arbitraje

El Art. 70 y 73 del DL 1071 dice:

Artículo 70º.- Costos.
El tribunal arbitral fijará en el laudo los costos del arbitraje. Los costos del arbitraje comprenden: a. Los honorarios y gastos del tribunal arbitral.
b. Los honorarios y gastos del secretario.
c. Los gastos administrativos de la institución arbitral.
d. Los honorarios y gastos de los peritos o de cualquier otra asistencia requerida por el tribunal arbitral.
e. Los gastos razonables incurridos por las partes para su defensa en el arbitraje.
f. Los demás gastos razonables originados en las actuaciones arbitrales.
Artículo 73º.- Asunción o distribución de costos.
1. El tribunal arbitral tendrá en cuenta a efectos de imputar o distribuir los costos del arbitraje, el acuerdo de las partes. A falta de acuerdo, los costos del arbitraje serán de cargo de la parte vencida. Sin embargo, el tribunal arbitral podrá distribuir y prorratear estos costos entre las partes, si estima que el prorrateo es razonable, teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
2. Cuando el tribunal arbitral ordene la terminación de las actuaciones arbitrales por transacción, desistimiento, declaración de incompetencia o por cualquier otra razón, fijará los costos del arbitraje en su decisión o laudo.
3. El tribunal arbitral decidirá también los honorarios definitivos del árbitro que haya sido sustituido en el cargo, de acuerdo al estado de las actuaciones arbitrales, en decisión definitiva e inimpugnable.

A pesar de lo determinado en el DL 1071 hay instituciones que tienen un formato de cobranzas para los casos de arbitraje determinados con anticipación.
Una idea del costo de un arbitraje lo puedes tener si accedes a la página de la Cámara de Comercio de Lima, haz clic aquí en tarifas

Eficacia del Laudo

Laudo es la denominación de la resolución que dicta un árbitro y que sirve para dirimir un conflicto entre dos o más partes.
El equivalente al laudo en el orden jurisdiccional es la sentencia, que es la que dicta un juez. La diferencia estriba en que, mientras que la jurisdicción del juez viene marcada por la ley, la jurisdicción del árbitro viene dictada por la autonomía de la voluntad. Por lo tanto, el arbitraje debe ser aceptado por ambas partes (ya sea de forma previa, a través de un contrato, o de posteriormente, cuando ya ha surgido el conflicto) como forma de resolver el litigio.
Para la ejecución del laudo arbitral es necesario acudir a un juez, que es quien tiene la potestad para ordenarlo y, en su caso, forzar su cumplimiento. Si el laudo ha sido dictado conforme a derecho, el juez no entrará a conocer sobre el contenido del mismo, sino que simplemente ordenará su aplicación.
Fuente del término Laudo Wikipedia.com

El Art. 59 y 67 del DL 1071 dice:

Artículo 59º.- Efectos del laudo.
1. Todo laudo es definitivo, inapelable y de obligatorio cumplimiento desde su notificación a las partes.
2. El laudo produce efectos de cosa juzgada.
3. Si la parte obligada no cumple con lo ordenado por el laudo, en la forma y en los plazos establecidos ó en su defecto, dentro de los quince (15) días de notificada con el laudo o con las rectificaciones, interpretaciones, integraciones y exclusiones del laudo, cuando corresponda; la parte interesada podrá pedir la ejecución del laudo a la autoridad judicial competente, salvo que resulte aplicable el art.67
Artículo 67º.- Ejecución arbitral.
1. A solicitud de parte, el tribunal arbitral está facultado para ejecutar sus laudos y decisiones, siempre que medie acuerdo de las partes o se encuentre previsto en el reglamento arbitral aplicable.
2. Se exceptúa de lo dispuesto en el numeral anterior, el caso en el cual, a su sola discreción, el tribunal arbitral considere necesario o conveniente requerir la asistencia de la fuerza pública. En este caso, cesará en sus funciones sin incurrir en responsabilidad y entregará a la parte interesada, a costo de ésta, copia de los actuados correspondientes para que recurra a la autoridad judicial competente a efectos de la ejecución.

Ventajas del arbitraje respecto al Poder Judicial

• Rapidez en la obtención de la solución del conflicto.
• Es menos costoso.
• Especialidad profesional de los árbitros.
• Facultad de las partes de poder escoger a sus árbitros garantizando la imparcialidad del proceso.
• Libertad de las partes de poder fijar ellas mismas las reglas del arbitraje.

DEPARTAMENTOS EN VENTA CONSTRUCTORES

Departamentos en venta
Constructores

Fernando Lavalle
Agente Inmobiliario
Diplomado en Gestión Inmobiliaria
Universidad del Pacífico

ANALISIS DEL MERCADO ACTUAL DE EDIFICACIONES NUEVAS

Para el mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta (Informes de CAPECO, ESAN e investigación de Fondo MIVIVIENDA) .También es de tratar en este análisis que no sólo existe la demanda sino que los inmuebles que actualmente edifican los constructores, son ofertados al mercado inmobiliario al precio de seiscientos dólares como precio mínimo, por cada metro cuadrado techado en la cual se incluye la parte porcentual del terreno y el estacionamiento lo venden por separado.

Ahora es frecuente encontrar entonces que más del 90% de edificaciones todas ellas destinadas a vivienda, son de características de crecimiento vertical, para que al fin los constructores obtengan la rentabilidad deseada para su proyecto.

Hasta antes de setiembre del año 2008, se notaba que las edificaciones se vendían antes de terminarlas, sea al contado ó con préstamo hipotecario, luego a la fecha setiembre del 2009 esto no sucede.

Encontramos ahora constructores que luego de haber obtenido altas rentabilidades se encuentran con un panorama diferente, hay edificaciones a medio terminar y los constructores, están solicitando los servicios de agentes inmobiliarios para que le ayuden a vender lo que aún no es colocado y tienen cuentas por pagar a entidades financieras.

Todo continuará, si es que se sigue haciendo lo mismo que antes, porque si no se vende como hace un tiempo atrás, entonces hay que corregir algo, sabiendo que la demanda continua siendo mayor que la oferta.

En la actualidad disponemos de una serie de enfoques aislados sobre ciertas etapas del desarrollo de los proyectos inmobiliarios, por ello, se hace necesaria su integración, con el fin de elaborar una secuencia ordenada del proceso que pueda seguirse de manera práctica para la evaluación global de un proyecto inmobiliario.

Las necesidades humanas adoptan la forma de deseos, estos se describen como objetivos que satisfacen la necesidad. Los deseos de las personas se convierten en demanda cuando éstos están respaldados por el poder adquisitivo.

Un departamento cualquiera que se ofrece en venta, edificado por algún constructor cualquiera, satisface las necesidades de vivienda de un gran grupo de individuos, sin embargo si le agregamos el precio, la ubicación geográfica, el financiamiento, la cantidad de pisos, la calidad constructiva, el área y otras características inherentes a este inmueble observamos que el grupo de individuos capaz de adquirir este inmueble disminuye, hasta ser un grupo pequeño a quien atraer de alguna manera para poderle finalmente vender y este a su vez tiene actualmente múltiples opciones a escoger, incrementándose su poder de negociación y los constructores pierden el poder que tenían un tiempo atrás.

Pues así es como se están edificando actualmente los departamentos, prevalecen los intereses del vendedor-constructor-inversionista en cuanto a la ubicación, diseño, características de habitabilidad, financiamientos y sobre todo si el proyecto le produce rentabilidad además de estar dispuesto a sacrificar cualquier ventaja del comprador para obtener rentabilidad que a su juicio es la justa. Sin embargo como en todo espacio de libre competencia y precios de mercado el grupo comprador espera ahora, otro tipo de oferta, en la cual hay que darle la importancia que merece, para tener éxito.

El inversionista-constructor-vendedor (Todos estos participantes en uno solo) en un proceso dinámico de cambio y evolución no deben pensar que la receta es única para todos los tiempos y cada elemento que participa deberá hacer lo que mejor sabe hacer, el inversionista, el constructor y el agente inmobiliario ó promotor.


Un promotor inmobiliario localiza un terreno con características determinadas como precio, área, ubicación, zonificación para transformarlo dándole un valor agregado, mejorando su capacidad de utilidad para que luego sirva para satisfacer la necesidad de vivienda existente en el segmento específico.

Para ello antes se identificó previamente la demanda insatisfecha de un segmento determinado para dar soluciones tanto de habitabilidad, optimización de espacios, reducción de costos comparativos con los que existen.

Para ello se requiere conocer las necesidades del mercado, dar soluciones técnicas para la optimización de espacios, reducción de costos y manejar los instrumentos financieros idóneos que permitan incrementar los rendimientos de cada inversión.

En el caso del mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta, por ello no podemos basarnos en solo este parámetro para guiarnos. Actualmente podemos notar que el problema no es la falta de demanda, sino la falta de adecuación de la oferta a las necesidades y posibilidades reales los usuario. Hay que edificar lo que encaja con la oferta y luego ese inmueble estará vendido en vez de vender lo que se edifica

El mercado inmobiliario ha descrito un comportamiento temporal menos irregular que el resto de mercados. La demanda inmersa en él va en aumento de acuerdo al constante crecimiento poblacional.

BUSQUEDA DE SOLUCIONES

Philip Kotler, identifica las deficiencias que impiden a las empresas obtener buenos resultados en el mercado y les llama “los Diez Pecados Capitales del Marketing “ y lo aplicaremos al presente análisis.

En su opinión, las empresas necesitan, en primer lugar, identificar las señales que indican que están cometiendo uno de estos pecados y a continuación, poner en práctica la mejor solución para superar el problema. Kotler cree que el marketing debería encargarse no tanto de vender, como de crear productos que no necesiten ser vendidos. Si siguen apegados a las formas de hacer del pasado, los especialistas en marketing encontrarán desafíos cada vez mayores a la hora de conservar los márgenes de la empresa y alcanzar los objetivos de beneficio empresarial que hayan sido fijados. Por ello, va identificando y descomponiendo cada uno de los problemas que impiden a las empresas cambiar su forma de actuar y va analizando sus principales causas y síntomas, para finalmente expedir la receta que acabe con el mal. A continuación detallo cada uno de los “pecados capitales. . .”

Primero: su empresa no está suficientemente orientada al mercado y
dirigida a los consumidores
Segundo: su empresa no entiende del todo a sus clientes potenciales
Tercero: su empresa necesita definir mejor a la competencia y controlarla
Cuarto: su empresa no ha gestionado adecuadamente su relación con las partes interesadas
Quinto: a su empresa no se le da bien encontrar nuevas oportunidades
Sexto: el proceso de formulación de planes de marketing en su empresa es deficiente
Séptimo: las políticas de productos y servicios de su empresa necesitan un ajuste
Octavo: la construcción de marca y las comunicaciones de su empresa son deficientes
Noveno: su empresa no está bien organizada para llevar a cabo un marketing eficaz
Décimo: su empresa no ha sacado el máximo partido a la tecnología

COMPRO CASA DESDE EL EXTERIOR PARA PERUANOS

COMPRAR CASA DESDE EL EXTERIOR POR PERUANOS SIN FAMILIARES INTERMEDIARIOS

El Fondo MIVIVIENDA ha abierto la posibilidad de que los peruanos que residen en el extranjero puedan adquirir una vivienda en el Perú a través del Nuevo Crédito MIVIVIENDA.

De esta forma, los peruanos que se encuentran fuera de nuestro país podrán adquirir una vivienda de manera directa y sin intermediarios, a través de corresponsales de alguna Institución Financiera Intermediaria (IFI) que opere en el Perú, y con los beneficios de los programas del Fondo MIVIVIENDA, llámese el Premio al Buen Pagador, entre otros.

Es necesario precisar, que la vivienda a comprar deberá al menos ser habitada por un familiar, de cualquiera de los cónyuges, hasta un segundo grado de consanguinidad. Es decir, padres, abuelos, hermanos, sobrinos, hijos y/o nietos.

¿Cómo hacerlo posible?

Ahora adquirir una vivienda es muy sencillo. A través de 5 sencillos pasos se puede hacer realidad el sueño de la casa propia desde el exterior.

1. El ciudadano peruano en el exterior, debe ponerse en contacto con una corresponsal de alguna de las IFI´s que operan en el Perú.
2. La corresponsal en el exterior proporcionará al ciudadano peruano, los requisitos que deberá cumplir para aplicar al crédito hipotecario, y dependiendo de la IFI se evalúan los documentos presentados.
3. La elección de la vivienda puede darse de dos formas: puede ser escogida directamente por el ciudadano peruano, o puede escogerla de una bolsa inmobiliaria que la IFI ofrezca al cliente.
4. La firma de contratos se realiza una vez que, en el Perú, la IFI haya solicitado una tasación del inmueble, un estudio de títulos y posteriormente a ello se haya procedido con la redacción de los contratos. La firma de contratos puede hacerse de dos formas.
a. Puede enviarse vía courier y ser firmada por el titular en el país de residencia; o
b. El ciudadano peruano en el exterior, firma un poder, que debe contar con el visado del consulado Peruano, a favor de alguna persona que se encuentre en el Perú; este poder deberá ser inscrito en los Registros Públicos. Finalmente la persona designada en el Perú será la encargada de firmar el documento.
5. Desembolso de la IFI en el Perú, e inscripción de la propiedad a nombre del peruano en el exterior.

Mayores informes haz clic AQUI en la página del Fondo MIVIVIENDA

Impuesto a la renta 2009 - Tratamiento de las Rentas de Capital

Algunos ejemplos de la aplicación del Decreto Legislativo Nº 972, “Decreto Legislativo sobre Tratamiento de las Rentas de Capital” que entra en vigencia a partir del 01-01-2009

En principio, el nombre de la norma ya nos indica donde se dirigen los cambios, a las Rentas de Capital, que son aquellas que califican como Rentas de Primera Categoría (Rentas producidas por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes) ó como Rentas de Segunda Categoría (Rentas del capital no comprendidas en la primera categoría, tales como: intereses, regalías, rentas vitalicias y ganancias de capital, entre otros).
Para mejor entendimiento del tema sólo abordo el caso de arrendamiento y venta de inmuebles con ejemplos específicos.


PAGO A CUENTA DE RENTAS DE PRIMERA CATEGORÍA

Conforme al párrafo primero artículo 84º de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, los contribuyentes que obtengan rentas de primera categoría pagarán con carácter de pago a cuenta, correspondiente a esta renta, el monto que resulte de aplicar la tasa de 6,25% sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta, que se obtendrá dentro del plazo en que se devengue dicha renta conforme al procedimiento que establezca el Reglamento. Vemos, que si bien la deducción para obtener la renta neta es la misma, sí varía la tasa, que para el 2008 era de 15% y que a partir del 2009 es de 6,25%, con lo que tenemos una tasa efectiva que se reduce de 12% a 5%.

Se mantiene el segundo y tercer párrafos del artículo 84º de la LIR, donde se indica que el arrendatario se encuentra obligado a exigir del arrendador el recibo por arrendamiento y que los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categoría no están obligados a hacer pagos mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente.
(La renta ficta será el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalúo correspondiente al Impuesto Predial )

Ejemplo para Rentas de Primera Categoría ( Caso arrendamiento )

La señorita Mariana Arredondo es soltera y tiene cuatro inmuebles de los cuales uno lo utiliza como casa habitación, dos los alquila desamueblados y uno permanece desocupado hace mas de un año.
Estos inmuebles los ha declarado ante la SUNAT y obtiene de ellos Rentas de Primera Categoría, salvo el que usa como casa-habitación.
Dos inmuebles actualmente los tiene alquilados con una renta mensual de $600 y $ 500 respectivamente, los inquilinos pagan la renta mensual por adelantado los días 05 de cada mes.



A pesar de que el arrendatario sea un moroso para efectos del pago que corresponde a la SUNAT se deberá cancelar dentro del mes siguiente, aún no se reciba dinero por arrendamiento.

La multa por no efectuar declaración de Primera Categoría respecto a inmuebles que no sean de uso de casa-habitación es 5% de 1 UIT – La UIT es de Tres Mil quinientos cincuenta nuevos soles.

RENTAS DE SEGUNDA CATEGORIA – ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Conforme al párrafo primero del artículo 84º- A de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, En los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del seis coma veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta.

La renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable.
Cuando tales ingresos provengan de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados de acuerdo al art. 21 de la LIR
En lo que atañe al tema de la habitualidad, se sustituye el artículo 4º de la LIR precisándose en qué casos se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de bienes de capital (inmuebles y valores mobiliarios) hecha por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. Así, tratándose de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable. Se perderá la condición de habitualidad, si es que en dos ejercicios gravables siguientes de ganada dicha condición no se realiza ninguna enajenación.

Ejemplo para Rentas de Segunda Categoría ( Caso enajenación )
Sobre los cuatro inmuebles que posee la señorita Mariana Arredondo protagonista del primer ejemplo agrego que los inmuebles se adquirieron en febrero del 2005 que son cuatro departamentos de igual área en el mismo edificio adquiridos todos ellos al precio de $ 60,000 cada uno.
Que a fines del mes de febrero del 2009 se traslada a vivir al extranjero por un periodo de tres años, tiene además la propuesta de un inversionista de comprar los cuatro departamentos a un precio de $ 80,000 cada uno y además sus inquilinos terminan el contrato y se retiran el 04 de febrero del 2009.
El precio de mercado del inmueble coincide con la propuesta de $ 80,000 y los inmuebles no tienen carga alguna y se encuentran perfectamente saneados.
La propietaria al fin decide vender los inmuebles pero antes desea saber cuánto es lo que le corresponde pagar por efectos del Impuesto a la renta, es decir lo que debe de pagar a la SUNAT rentas de Segunda Categoría..







Algunas aclaraciones:
• El último inmueble por vender deberá ser la casa-habitación.
• Habitualidad se obtiene a la tercera venta inclusive y cambia la tasa a 30% de la renta bruta sin deducciones.
• Pudiera ser mayor la cantidad determinada como costo computable de acuerdo al art. 21 de la LIR
a.1 Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
a.2 Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)