IMPUESTO A LA RENTA - NO DOMICILIADO

IMPUESTO A LA RENTA El señor Luis Cabrera ha enviado la consulta vía e-mail y dice lo siguiente: Que adquiere en San Borja un departamento hace 4 años al precio de 100 mil dólares americanos, vive en el departamento hasta Enero del 2011 y luego en Febrero del 2011 viaja a otro país donde residirá hasta Enero del 2012, fecha que planea retornar para vender el departamento en 180 mil dólares. Esta persona no es propietario de algún otro inmueble en el territorio nacional, además, es soltero y el departamento se encuentra desocupado, estuvo en venta en los 30 últimos días y ya tiene un comprador dispuesto a cerrar trato.
La consulta es si la parte vendedora está sujeta a algún pago por concepto de Impuesto a la Renta de Segunda Categoría por las Ganancias del Capital por la enajenación de inmuebles y si tuviera que pagar entonces, qué porcentaje de las Ganancias del Capital pagará a la SUNAT el 5% ó el 30%.?
RESPUESTA:
A partir del año 2004, las ganancias de capital provenientes de la venta (enajenación) de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuados por personas naturales, sucesivas indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se consideran rentas gravadas de segunda categoría, siempre que la adquisición y venta de tales bienes se produzca a partir del 1 de enero de 2004.
En el caso en consulta si el inmueble cumple con la definición casa-habitación según La Ley de Impuesto a la Renta entonces deberá estar exonerada de algún pago por este concepto, siendo irrelevante la condición de residencia del contribuyente.

Artículo 1°-A.- DEFINICIÓN DE CASA HABITACIÓN
Para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, se considera casa habitación del enajenante, al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.


En caso el enajenante tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la enajenación de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad. Cuando la enajenación se produzca en un solo contrato o cuando no fuera posible determinar las fechas en las que dichas operaciones se realizaron, se reputará como casa habitación del enajenante al inmueble de menor valor.
Adicionalmente, se tendrá en cuenta lo siguiente:
1. Tratándose de sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, se deberá considerar los inmuebles de propiedad de la sociedad conyugal y de los cónyuges. En consecuencia, se reputará como casa habitación de la sociedad conyugal al inmueble de su propiedad, en la parte que corresponda al cónyuge que no sea propietario de otro inmueble.
2. Tratándose de sucesiones indivisas, se deberá considerar únicamente los inmuebles de propiedad de la sucesión.
3. Tratándose de inmuebles sujetos a copropiedad, se deberá considerar en forma independiente si cada copropietario es propietario a su vez de otro inmueble. En tal sentido, se reputará como casa habitación sólo en la parte que corresponda a los copropietarios que no sean propietarios de otros inmuebles.
Lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del Artículo 2° de la Ley, incluye a los derechos sobre inmuebles.

De acuerdo a la definición de casa-habitación anteriormente descrita este caso está exonerado del pago de Impuesto a la renta adicionalmente agrego a esta consulta el INFORME N.° 111-2009-SUNAT/2B0000 para que esta consulta efectuada tenga un sustento determinado por un Intendente Nacional Jurídica.

CONCLUSIÓN:


La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.


INFORME N.° 111-2009-SUNAT/2B0000

CONSULTA - PAGO DE ALCABALA

Caso 3 .-

La señora María ha comprado el 20 de junio del 2011, un departamento en el Distrito de San Miguel al precio de Cincuenta Mil Dólares Americanos, ahora ella quiere saber que impuesto debe de pagar, qué monto debería pagar y dónde lo tiene que gestionar :

RESPUESTA.-

Debe de pagar el  Impuesto de Alcabala y de acuerdo al artículo 21 del TUO Ley de Tributación Municipal, es de realización inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio; de acuerdo a lo que establezca el reglamento.

En el caso de la señora María pagará al SAT ( Servicio de Administración Tributaria ) Oficna Principal ubicada en el Jr. Camaná,  Cercado de Lima . La base imponible del impuesto es el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de auto avalúo del inmueble correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia, ajustado por el Índice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana, a la referida base se aplicará la tasa del impuesto del 3% y no está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las 10 primeras UIT del valor del inmueble. - Para el año 2011 la UIT= S/. 3,600.

El pago deberá ser efectuado en moneda nacional, en caso de que el precio se encuentre determinado en Dólares Americanos, el TC se tomará en cuenta para el día precente a la fecha de la firma de la minuta al Precio de VENTA SBS ( Superintendencia de Banca y Seguros )

Cuando me refiero al Precio Ajustado se tomará en cuenta lo siguiente : El ajuste es aplicable a las transferencias que se realicen a partir del 1 de febrero de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado del ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia.

A CONTINUACIÓN LA PRESENTACIÓN DEL CASO

CONSULTA - CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD - LEY 26639

CASO 2.-
Es el caso de una persona que su deseo es, comprar un inmueble, pero luego de revisar la ficha registral observa que en la sección de cargas y gravámenes existe dos embargos inscritos, tal como la muestro en la figura Nª1, su consulta es, cuál es la forma de levantar dichas cargas y su procedimiento.
RESPUESTA:-

Luego de leer la ficha, la fojas donde están inscritos los embargos y leer el título archivado, se concluye que las deudas no han sido canceladas ó por lo revisado, no consta la cancelación, pero que son cargas, que en el tiempo han caducado y cumplen las formalidades de la Ley Nª26639, a continuación las imágenes y una pequeña presentación en VIDEO del caso:

Puedes hacer clic sobre la imagen de

 Gravámenes y Cargas para verlo mejor

Haz clic sobre la imagen para poder ver la Presesentación

Consulta Impuesto a la Renta por Venta de Inmuebles en Lima- Perú

CASO 1.-
Una persona estado civil soltero que ha adquirido un departamento con cochera en San Borja, fecha febrero del año 2008 al precio de $70,000 ha decidido vender su propiedad a $ 120,000 además, este señor tiene una casa en el mismo distrito en la cual vive actualmente, su consulta es :
Qué pagos esta obligado a realizar para vender la propiedad ?
RESPUESTA.-
Debera de pagar lo siguiente:
-Pagar los consumos de luz, agua, mantenimiento y arbitrios hasta el mes que se realiza la transferencia y pagar el Impuesto Predial que le corresponde hasta el año que realiza la transferencia inclusive para el último año deberá cancelarlo íntegramente
-Pagar el Impuesto a la Renta de 2da. Categoría sobre las Ganancias del Capital, que para este caso será el 5% de las Ganancias del Capital y la Ganancia es el resultado de la diferencia del Precio de venta y el Precio de adquisición x ICM.
Este caso está afecto al Impuesto a la Renta, conforme a la Primera Disposición Transitoria y Final del Decreto Legislativo N°945, al haberse adquirido el predio después del 01 de enero del 2004, además el contribuyente es no habitual y el predio materia de la transferencia no es casa-habitación.                                                                  Este pago se realiza ante la SUNAT y puede ser cancelado en forma virtual ó concurriendo a algún Banco Comercial. A partir de Febrero del 2010 se puede hacer el pago en forma virtual y deberá llenarse el formulario N°1665 haciendo clic en Declaraciónes Simplificadas y luego digitar la clave SOL.  Para efectuar el pago acudiendo a alguna agencia bancaria autorizada deberá llenarse la Guia para diversos Pagos ó Formulario 1662 llenando el N° de RUC, Periodo de pago, Importe en soles y Código del Tributo 3021
ICM=Indice de Corrección Monetaria publicada por MEF
Para eefectos del T.C. se remitirá al precio de compra SBS del día de transferencia

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