viernes, 21 de noviembre de 2008

LAS VALUACIONES EN LIMA



LAS TASACIONES DE PREDIOS URBANOS EN LIMA

Quienes desean comprar o vender predios urbanos en Lima procuran determinar el precio con la mayor exactitud. Sin embargo, en muchos de los casos, no se tiene las herramientas para definir el valor de un predio. Esto provoca reacciones de desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado.

Siempre encontraré un juego de intereses entre las partes dado que el vendedor se basa en lo precios comparativos altos, muchas veces erróneos de algunas empresas inmobiliarias, conocidas por esas prácticas y de los compradores que su deseo es comprar lo más barato posible.

De acuerdo al artículo I.01 y I.02 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNT del Perú) existen procedimientos técnicos normativos para valuar un inmueble, en donde el perito valuador estudia y analiza el bien determinando sus características y cualidades en alguna fecha, para al fin definir el valor de acuerdo a normas de este Reglamento.

Tasación ó Valuación

Para el ambiente de gestiones inmobiliarias las palabras tasación y valuación son empleadas con frecuencia, pero se tendrá que distinguir de acuerdo al RNT del Perú.
Al hacerlo, se genera una confusión que trae una serie de inconvenientes, tanto para sus aplicaciones en materias económicas como para efectos prácticos en general.
Lo que dice el RNT del Perú en su artículo I.07 es . . . “ Para los efectos de aplicación de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasación ó valuación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles ó valores unitarios oficiales del terreno y edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

Se denomina tasación ó valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.”

Para no tener confusiones respecto a lo que se manifiesta en el RNT del Perú es preferible determinar lo siguiente:

Valuación Reglamentaria para el procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de un bien. Por ello, cuando el Estado debe señalar el valor de un objeto para efectos oficiales, se hace una valuación de éste.

Valuación Comercial es el efecto de señalar o estimar el precio de una cosa, entendiéndose como precio la equivalencia de un bien en términos de moneda. En este caso, al establecer como premisa la equivalencia en moneda de un bien, se entiende que la valuación tiene relación directa con el mercado en el que tal bien es objeto de oferta y demanda.

Métodos de Valuación

La valuación de un inmueble es el procedimiento mediante el cual el perito estudia, analiza y dictamina las cualidades y características de un bien en determinada fecha para estimar el valor razonable y justo.
Estas valuaciones son necesarias para actos de compra-venta, donaciones, división y partición, garantías hipotecarias para efectos de determinación del impuesto predial, disposiciones judiciales, expropiaciones y otras.
Todas las valuaciones anteriormente señaladas se deberán hacer siguiendo los criterios de reglamentarias ó comerciales dependiendo del tipo de negocio jurídico.
En nuestro medio son de uso genérico el método comparativo de mercado y por esa razón daré un ejemplo de un propietario de un inmueble en Lima.
Con el fin de determinar el precio de venta, el propietario amigo de un tasador registrado que efectuaba tasaciones para Bancos reconocidos le consultó como es que se debería tasar su vivienda asi que este le dijo: suma el valor del terreno + el costo promedio de la edificación + valor de las obras complementarias, asimismo, toma la precaución de agregar los costos financieros, instalaciones de agua, luz y otros. Por último, calcula un porcentaje de descuento por la depreciación atribuible a los años de antigüedad de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar sus sumas, nuestro amigo decidió hacer comparaciones. Así, comprobó que un vecino había vendido una vivienda similar a la suya a un precio superior en 20% al que él determinó y otro a un 30 % menor al que él estimó.

Así que exclamó ¡ exijo una explicación !!!

Basta considerar que existe una porción no tangible que forma parte del precio y que puede llegar a ser gravitante en un sentido u otro. Se consideran como factores de valor agregado las características, el área de tratamiento normativa a la que pertenece, los usos del suelo, las condiciones del entorno, la zonificación, el ancho de la pista, el área de un lote normativo, si el área del inmueble es mayor ó menor de 450 m², si está frente un parque, avenida ó calle angosta, las ordenanzas y parámetros de edificación, todo lo descrito anterior puede ser medible, en términos de equivalencia en moneda.

De este modo, aunque dos ó tres terrenos puedan tener los mismos costos de urbanización por contar con idénticos servicios públicos, tendrá mayor precio por m² aquél en que se pueda construir un edificio de varios pisos y no el apto para una vivienda de dos pisos, es decir aquel terreno que tenga mayor rentabilidad para un inversor, asimismo se deberá tener en cuenta las cargas tributarias que podría generar al vendedor del inmueble el Impuesto a la Renta.
En este sentido me atrevo a describir lo que muchas personas llaman “Boom Inmobiliario en Perú” provocada por la creciente demanda insatisfecha de unidades inmobiliarias, la estabilidad económica y la apertura de créditos hipotecarios hasta por 30 años de endeudamiento, aprovechada por inversores y constructores, que necesitan comprar terrenos para edificar unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común (departamentos) y edificar casas en copropiedad (condominios).

Por lo tanto para efectuar una valuación se deberá emplear el análisis de rentabilidad de un terreno, combinándolo con el método comparativo que emplean los tasadores oficiales.

Se entiende que, en situaciones como la actual donde se percibe una mejora económica, el aumento de la demanda es inevitable y la oferta de unidades inmobiliarias insuficiente obliga a aumentar los precios siguiendo las leyes básicas de la economía.

Por ese motivo las leyes del mercado dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante evidencia de que su propiedad no tiene un precio ajustado a la realidad dado que se hizo el estudio comparativo mas no se hizo el análisis de la rentabilidad de su terreno.
Lo expuesto nos lleva a la conclusión de que, para efectuar una valuación justa y razonable será necesario usar el método tradicional usado por los tasadores registrados y el análisis de rentabilidad de los terrenos.

Es notorio que dada las políticas económicas que el anterior y el actual gobierno están implementando, se espera que este crecimiento de Inversiones inmobiliarias siga creciendo y sobre todo ahora en el sector de Oficinas Comerciales e Industrial, esperando por cierto el creciente incremento de los valores del suelo.

Es de esperarse que en los próximos años el crecimiento Industrial se descentralice y llegue inversiones a provincias generando un bienestar a la población.

Hace unos años atrás nuestro país sufrió una prolongada recesión que duró un poco más de una década provocando el descenso de los precios de los inmuebles, vender una casa para un agente inmobiliario era realmente un reto, dado el juego de intereses que existía entre compradores y vendedores. Cuando algún inmueble se lograba vender era porque el propietario remataba por razones de salud, deuda ó se retiraba al extranjero con familia a buscar nuevos horizontes.

Esa recesión pues provocó el efecto del “resorte” sobre el precio de los inmuebles, que lo comprimes hasta su máxima resistencia para luego dejarlo libre y se extiende hasta su máxima longitud.

Luego en los últimos ocho años los precios se están recuperando y luego de llegar a su punto de equilibrio hace poco han iniciado el incremento. Si es que la economía de nuestro país continúa en crecimiento, es probable que en algún momento logre su punto de equilibrio y sus precios estén a la par con los precios de países vecinos, si no fuera así tendríamos que enfrentar la caída de los precios de inmuebles y la sofocante presión sobre las personas que adquirieron una deuda a largo plazo y no pueden pagarla.

Agentes Inmobiliarios y Peritos Valuadores
La actividad del valuador es un apoyo técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores. El valuador es un profesional especializado, con los conocimientos adecuados para su labor refrendados por la experiencia, sin embargo deberán tomar en cuenta el dinamismo del mercado inmobiliario actual , donde hay factores externos que aparecen empujando el precio hacia arriba, el agente inmobiliario observador de estos acontecimientos aplicando la experiencia en el campo también interviene aportando su experiencia sobre todo en aspectos que algunas veces no son visibles para el perito, dado que tiene información de aspectos subjetivos, tributarios y de la dinámica de este mismo espacio.
En nuestro medio, el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), con reconocimiento oficial, es además una corporación que vende sus servicios de valuación. El Ex-Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) era el órgano oficial encargado de fijar los valores arancelarios hoy el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. También existe el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Banca y Seguros que facultan a los inscritos para valorizar bienes ofrecidos en garantía ante las empresas bancarias.

La valuación permite contar con un valor de referencia justo y razonable en el tiempo. Es de especial ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios impiden establecer un valor realista como base para la operación.

Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone una operación de compraventa. Generalmente, los vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que en términos de mercado no representan valor agregado.
Tal es la situación de los propietarios de inmuebles (casas) ubicados en zonas de alta demanda como Chacarilla, Miraflores, San Isidro en donde los constructores han puesto la mira para sus edificaciones.

Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos, distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan precios elevados. Por parte de los compradores, otra gama de similares expectativas también se presenta como factor de distorsión, por ejemplo el tener un préstamo aprobado por alguna entidad bancaria y su apresuramiento en usar este crédito antes de que pase el plazo otorgado para su uso.
Las expectativas descritas, comprensibles en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los agentes inmobiliarios mayor preparación para enfrentar estas incertidumbres y ser coherente con las sugerencias a presentar. Sin embargo, al final los propietarios tienen razón? Acaso siempre apuntando el precio hacia arriba y si el terreno cumple con características ideales para la edificación se venderá de todas maneras porque la velocidad del crecimiento del precio del los inmuebles cada día es mayor

En términos económicos, esta distorsión genera retraso en sus oportunidades de venta pero al fin logran el objetivo de mantener un precio alto y vender al fin, compensando de esa manera su espera, no tanto como el agente inmobiliario que asumió el riesgo de promocionar la venta sin llegar al resultado esperado.

Es recomendable entonces que el agente Inmobiliario se perfeccione y se especialice en el hecho de efectuar una valuación comercial a un determinado tipo de inmuebles (predios urbanos) para que sirva de punto de partida en las negociaciones que llevará a futuro con las partes que intervienen en una operación de compra-venta, además teniendo conocimiento que no podrá en algún momento realizar valuaciones reglamentarias, ni comerciales porque no le corresponden según el Art. I.08 del RNT del Perú y las valuaciones comerciales deberán aclararse como referenciales.

El nombre que se debería dar a una valuación comercial de un predio urbano preparada por un agente inmobiliario, que es especialisata en predios urbanos es de: “INFORME DE VALUACION COMERCIAL-REFERENCIAL DE PREDIO URBANO” ó " ESTUDIO INMOBILIARIO DE PREDIO URBANO" (En este estudio se agregaría una valuación referencial debidamente sustentada del inmueble a tratar ).
Se debería determinar así ó alguna otra parecida, para distinguir entre una valuación presentada por un perito técnico registrado y el agente que, NO ESTA AUTORIZADO de acuerdo al RNT del Perú a emitir valuación reglamentaria ó valuación comercial.

http://www.vendefernandolavalle.galeon.com

martes, 11 de noviembre de 2008

Fernando Lavalle Agente Inmobiliario


jueves, 6 de noviembre de 2008

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES Y EL DE EDIFICACION

El Reglamento Nacional de Tasaciones podrás bajarlo siguiendo las indicaciones de mas abajo, haz clic en el vínculo:




El Reglamento Nacional de Edificaciones ha sido dividido en tres partes para tener facilidad al bajar el archivo PDF, sólo tienes que hacer clic en los enlaces siguientes:






Luego tendrás que hacer clic en estos dos recuadros que salen en forma ordenada esperas unos pocos segundos para el segundo cuadro:









Seleccionas en el recuadro GUARDAR y ubicas el archivo en tu PC en el lugar que elijas: