ALQUILER PROTEGIDO EN LIMA PERU

Ahora podrás usar el Arbitraje como una herramienta adicional y complementaria para efectuar tus arrendamientos de inmuebles y disminuir los riesgos.

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LEY DE ARBITRAJE DL 1071

DECRETO LEGISLATIVO QUE NORMA EL ARBITRAJE
DECRETO LEGISLATIVO Nº 1071

Para que puedas tener el texto del DL 1071 haz clic

AQUI

Hago también un pequeño análisis de los alcances de esta Ley con respecto a los alquileres para poder acceder haz clic aqui VIDEO

LEY ARBITRAJE DL 1071 APLICADO A ALQUILERES

Arbitraje en los Contratos de Arrendamiento

El arbitraje es un sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, es un procedimiento por el cual se somete una controversia, por acuerdo de las partes, a un árbitro o a un tribunal de varios árbitros que dicta un Laudo sobre la controversia cuyos efectos son similares al de una sentencia dictada en los Juzgados, no apelable y ejecutable.

De la aplicación del arbitraje a los contratos de arrendamiento

La base es el DECRETO LEGISLATIVO 1071 que entra en vigencia a partir del 01 de septiembre del 2008

El Art. 2 inciso 1 de DL 1071 dice:
Artículo 2º.- Materias susceptibles de arbitraje.
1. Pueden someterse a arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho, así como aquellas que la ley o los tratados o acuerdos internacionales autoricen.

El arbitraje se puede aplicar a un contrato de arrendamiento porque se trata de una materia de libre disposición, significa que las partes contratantes, tienen libertad para pactar las cláusulas contractuales que consideren más adecuadas, de acuerdo al Código Civil vigente Título VI Art.1666 al Art.1712.

Cuando un propietario de un inmueble pretende arrendarlo tiene la posibilidad de pactar previamente con el arrendatario una cláusula arbitral, para que en el caso de alguna controversia, la solución sea administrada por un Centro de Arbitraje inscrito en el Ministerio de Justicia.
Mediante esta cláusula las partes se someten a la decisión del tribunal arbitral ó al árbitro único, según sea el caso, para que este emita un Laudo inapelable y ejecutable.

Administración de los arbitrajes

Para los casos donde se necesita de un arbitraje, deberán ser atendidos por centros de arbitraje debidamente registrados en el Ministerio de Justicia.

El Art. 7 inciso 2 del DL 1071 dice:

Artículo 7º.- Arbitraje ad-hoc e institucional.
2. Las instituciones arbitrales constituidas en el país deben ser personas jurídicas, con o sin fines de lucro. Cuando se trate de instituciones públicas, con funciones arbitrales previstas o incorporadas en sus normas reguladoras deberán inscribirse ante el Ministerio de Justicia.
Árbitros

Las partes contratantes podrán determinar en su cláusula arbitral, que en el caso de controversia, serán atendidos por árbitro único ó tribunal arbitral compuesto por tres árbitros, de algún Centro de Arbitraje inscrito en el Ministerio de Justicia.

El Art. 22 inciso 3 del DL 1071 dice:

Artículo 22º.- Nombramiento de los árbitros
3. Los árbitros serán nombrados por las partes, por una institución arbitral o por cualquier tercero a quien las partes hayan conferido el encargo. La institución arbitral o el tercero podrán solicitar a cualquiera de las partes la información que considere necesaria para el cumplimiento del encargo.

Costos del Arbitraje

El Art. 70 y 73 del DL 1071 dice:

Artículo 70º.- Costos.
El tribunal arbitral fijará en el laudo los costos del arbitraje. Los costos del arbitraje comprenden: a. Los honorarios y gastos del tribunal arbitral.
b. Los honorarios y gastos del secretario.
c. Los gastos administrativos de la institución arbitral.
d. Los honorarios y gastos de los peritos o de cualquier otra asistencia requerida por el tribunal arbitral.
e. Los gastos razonables incurridos por las partes para su defensa en el arbitraje.
f. Los demás gastos razonables originados en las actuaciones arbitrales.
Artículo 73º.- Asunción o distribución de costos.
1. El tribunal arbitral tendrá en cuenta a efectos de imputar o distribuir los costos del arbitraje, el acuerdo de las partes. A falta de acuerdo, los costos del arbitraje serán de cargo de la parte vencida. Sin embargo, el tribunal arbitral podrá distribuir y prorratear estos costos entre las partes, si estima que el prorrateo es razonable, teniendo en cuenta las circunstancias del caso.
2. Cuando el tribunal arbitral ordene la terminación de las actuaciones arbitrales por transacción, desistimiento, declaración de incompetencia o por cualquier otra razón, fijará los costos del arbitraje en su decisión o laudo.
3. El tribunal arbitral decidirá también los honorarios definitivos del árbitro que haya sido sustituido en el cargo, de acuerdo al estado de las actuaciones arbitrales, en decisión definitiva e inimpugnable.

A pesar de lo determinado en el DL 1071 hay instituciones que tienen un formato de cobranzas para los casos de arbitraje determinados con anticipación.
Una idea del costo de un arbitraje lo puedes tener si accedes a la página de la Cámara de Comercio de Lima, haz clic aquí en tarifas

Eficacia del Laudo

Laudo es la denominación de la resolución que dicta un árbitro y que sirve para dirimir un conflicto entre dos o más partes.
El equivalente al laudo en el orden jurisdiccional es la sentencia, que es la que dicta un juez. La diferencia estriba en que, mientras que la jurisdicción del juez viene marcada por la ley, la jurisdicción del árbitro viene dictada por la autonomía de la voluntad. Por lo tanto, el arbitraje debe ser aceptado por ambas partes (ya sea de forma previa, a través de un contrato, o de posteriormente, cuando ya ha surgido el conflicto) como forma de resolver el litigio.
Para la ejecución del laudo arbitral es necesario acudir a un juez, que es quien tiene la potestad para ordenarlo y, en su caso, forzar su cumplimiento. Si el laudo ha sido dictado conforme a derecho, el juez no entrará a conocer sobre el contenido del mismo, sino que simplemente ordenará su aplicación.
Fuente del término Laudo Wikipedia.com

El Art. 59 y 67 del DL 1071 dice:

Artículo 59º.- Efectos del laudo.
1. Todo laudo es definitivo, inapelable y de obligatorio cumplimiento desde su notificación a las partes.
2. El laudo produce efectos de cosa juzgada.
3. Si la parte obligada no cumple con lo ordenado por el laudo, en la forma y en los plazos establecidos ó en su defecto, dentro de los quince (15) días de notificada con el laudo o con las rectificaciones, interpretaciones, integraciones y exclusiones del laudo, cuando corresponda; la parte interesada podrá pedir la ejecución del laudo a la autoridad judicial competente, salvo que resulte aplicable el art.67
Artículo 67º.- Ejecución arbitral.
1. A solicitud de parte, el tribunal arbitral está facultado para ejecutar sus laudos y decisiones, siempre que medie acuerdo de las partes o se encuentre previsto en el reglamento arbitral aplicable.
2. Se exceptúa de lo dispuesto en el numeral anterior, el caso en el cual, a su sola discreción, el tribunal arbitral considere necesario o conveniente requerir la asistencia de la fuerza pública. En este caso, cesará en sus funciones sin incurrir en responsabilidad y entregará a la parte interesada, a costo de ésta, copia de los actuados correspondientes para que recurra a la autoridad judicial competente a efectos de la ejecución.

Ventajas del arbitraje respecto al Poder Judicial

• Rapidez en la obtención de la solución del conflicto.
• Es menos costoso.
• Especialidad profesional de los árbitros.
• Facultad de las partes de poder escoger a sus árbitros garantizando la imparcialidad del proceso.
• Libertad de las partes de poder fijar ellas mismas las reglas del arbitraje.

DEPARTAMENTOS EN VENTA CONSTRUCTORES

Departamentos en venta
Constructores

Fernando Lavalle
Agente Inmobiliario
Diplomado en Gestión Inmobiliaria
Universidad del Pacífico

ANALISIS DEL MERCADO ACTUAL DE EDIFICACIONES NUEVAS

Para el mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta (Informes de CAPECO, ESAN e investigación de Fondo MIVIVIENDA) .También es de tratar en este análisis que no sólo existe la demanda sino que los inmuebles que actualmente edifican los constructores, son ofertados al mercado inmobiliario al precio de seiscientos dólares como precio mínimo, por cada metro cuadrado techado en la cual se incluye la parte porcentual del terreno y el estacionamiento lo venden por separado.

Ahora es frecuente encontrar entonces que más del 90% de edificaciones todas ellas destinadas a vivienda, son de características de crecimiento vertical, para que al fin los constructores obtengan la rentabilidad deseada para su proyecto.

Hasta antes de setiembre del año 2008, se notaba que las edificaciones se vendían antes de terminarlas, sea al contado ó con préstamo hipotecario, luego a la fecha setiembre del 2009 esto no sucede.

Encontramos ahora constructores que luego de haber obtenido altas rentabilidades se encuentran con un panorama diferente, hay edificaciones a medio terminar y los constructores, están solicitando los servicios de agentes inmobiliarios para que le ayuden a vender lo que aún no es colocado y tienen cuentas por pagar a entidades financieras.

Todo continuará, si es que se sigue haciendo lo mismo que antes, porque si no se vende como hace un tiempo atrás, entonces hay que corregir algo, sabiendo que la demanda continua siendo mayor que la oferta.

En la actualidad disponemos de una serie de enfoques aislados sobre ciertas etapas del desarrollo de los proyectos inmobiliarios, por ello, se hace necesaria su integración, con el fin de elaborar una secuencia ordenada del proceso que pueda seguirse de manera práctica para la evaluación global de un proyecto inmobiliario.

Las necesidades humanas adoptan la forma de deseos, estos se describen como objetivos que satisfacen la necesidad. Los deseos de las personas se convierten en demanda cuando éstos están respaldados por el poder adquisitivo.

Un departamento cualquiera que se ofrece en venta, edificado por algún constructor cualquiera, satisface las necesidades de vivienda de un gran grupo de individuos, sin embargo si le agregamos el precio, la ubicación geográfica, el financiamiento, la cantidad de pisos, la calidad constructiva, el área y otras características inherentes a este inmueble observamos que el grupo de individuos capaz de adquirir este inmueble disminuye, hasta ser un grupo pequeño a quien atraer de alguna manera para poderle finalmente vender y este a su vez tiene actualmente múltiples opciones a escoger, incrementándose su poder de negociación y los constructores pierden el poder que tenían un tiempo atrás.

Pues así es como se están edificando actualmente los departamentos, prevalecen los intereses del vendedor-constructor-inversionista en cuanto a la ubicación, diseño, características de habitabilidad, financiamientos y sobre todo si el proyecto le produce rentabilidad además de estar dispuesto a sacrificar cualquier ventaja del comprador para obtener rentabilidad que a su juicio es la justa. Sin embargo como en todo espacio de libre competencia y precios de mercado el grupo comprador espera ahora, otro tipo de oferta, en la cual hay que darle la importancia que merece, para tener éxito.

El inversionista-constructor-vendedor (Todos estos participantes en uno solo) en un proceso dinámico de cambio y evolución no deben pensar que la receta es única para todos los tiempos y cada elemento que participa deberá hacer lo que mejor sabe hacer, el inversionista, el constructor y el agente inmobiliario ó promotor.


Un promotor inmobiliario localiza un terreno con características determinadas como precio, área, ubicación, zonificación para transformarlo dándole un valor agregado, mejorando su capacidad de utilidad para que luego sirva para satisfacer la necesidad de vivienda existente en el segmento específico.

Para ello antes se identificó previamente la demanda insatisfecha de un segmento determinado para dar soluciones tanto de habitabilidad, optimización de espacios, reducción de costos comparativos con los que existen.

Para ello se requiere conocer las necesidades del mercado, dar soluciones técnicas para la optimización de espacios, reducción de costos y manejar los instrumentos financieros idóneos que permitan incrementar los rendimientos de cada inversión.

En el caso del mercado inmobiliario, la demanda potencial siempre va superar a la oferta, por ello no podemos basarnos en solo este parámetro para guiarnos. Actualmente podemos notar que el problema no es la falta de demanda, sino la falta de adecuación de la oferta a las necesidades y posibilidades reales los usuario. Hay que edificar lo que encaja con la oferta y luego ese inmueble estará vendido en vez de vender lo que se edifica

El mercado inmobiliario ha descrito un comportamiento temporal menos irregular que el resto de mercados. La demanda inmersa en él va en aumento de acuerdo al constante crecimiento poblacional.

BUSQUEDA DE SOLUCIONES

Philip Kotler, identifica las deficiencias que impiden a las empresas obtener buenos resultados en el mercado y les llama “los Diez Pecados Capitales del Marketing “ y lo aplicaremos al presente análisis.

En su opinión, las empresas necesitan, en primer lugar, identificar las señales que indican que están cometiendo uno de estos pecados y a continuación, poner en práctica la mejor solución para superar el problema. Kotler cree que el marketing debería encargarse no tanto de vender, como de crear productos que no necesiten ser vendidos. Si siguen apegados a las formas de hacer del pasado, los especialistas en marketing encontrarán desafíos cada vez mayores a la hora de conservar los márgenes de la empresa y alcanzar los objetivos de beneficio empresarial que hayan sido fijados. Por ello, va identificando y descomponiendo cada uno de los problemas que impiden a las empresas cambiar su forma de actuar y va analizando sus principales causas y síntomas, para finalmente expedir la receta que acabe con el mal. A continuación detallo cada uno de los “pecados capitales. . .”

Primero: su empresa no está suficientemente orientada al mercado y
dirigida a los consumidores
Segundo: su empresa no entiende del todo a sus clientes potenciales
Tercero: su empresa necesita definir mejor a la competencia y controlarla
Cuarto: su empresa no ha gestionado adecuadamente su relación con las partes interesadas
Quinto: a su empresa no se le da bien encontrar nuevas oportunidades
Sexto: el proceso de formulación de planes de marketing en su empresa es deficiente
Séptimo: las políticas de productos y servicios de su empresa necesitan un ajuste
Octavo: la construcción de marca y las comunicaciones de su empresa son deficientes
Noveno: su empresa no está bien organizada para llevar a cabo un marketing eficaz
Décimo: su empresa no ha sacado el máximo partido a la tecnología

COMPRO CASA DESDE EL EXTERIOR PARA PERUANOS

COMPRAR CASA DESDE EL EXTERIOR POR PERUANOS SIN FAMILIARES INTERMEDIARIOS

El Fondo MIVIVIENDA ha abierto la posibilidad de que los peruanos que residen en el extranjero puedan adquirir una vivienda en el Perú a través del Nuevo Crédito MIVIVIENDA.

De esta forma, los peruanos que se encuentran fuera de nuestro país podrán adquirir una vivienda de manera directa y sin intermediarios, a través de corresponsales de alguna Institución Financiera Intermediaria (IFI) que opere en el Perú, y con los beneficios de los programas del Fondo MIVIVIENDA, llámese el Premio al Buen Pagador, entre otros.

Es necesario precisar, que la vivienda a comprar deberá al menos ser habitada por un familiar, de cualquiera de los cónyuges, hasta un segundo grado de consanguinidad. Es decir, padres, abuelos, hermanos, sobrinos, hijos y/o nietos.

¿Cómo hacerlo posible?

Ahora adquirir una vivienda es muy sencillo. A través de 5 sencillos pasos se puede hacer realidad el sueño de la casa propia desde el exterior.

1. El ciudadano peruano en el exterior, debe ponerse en contacto con una corresponsal de alguna de las IFI´s que operan en el Perú.
2. La corresponsal en el exterior proporcionará al ciudadano peruano, los requisitos que deberá cumplir para aplicar al crédito hipotecario, y dependiendo de la IFI se evalúan los documentos presentados.
3. La elección de la vivienda puede darse de dos formas: puede ser escogida directamente por el ciudadano peruano, o puede escogerla de una bolsa inmobiliaria que la IFI ofrezca al cliente.
4. La firma de contratos se realiza una vez que, en el Perú, la IFI haya solicitado una tasación del inmueble, un estudio de títulos y posteriormente a ello se haya procedido con la redacción de los contratos. La firma de contratos puede hacerse de dos formas.
a. Puede enviarse vía courier y ser firmada por el titular en el país de residencia; o
b. El ciudadano peruano en el exterior, firma un poder, que debe contar con el visado del consulado Peruano, a favor de alguna persona que se encuentre en el Perú; este poder deberá ser inscrito en los Registros Públicos. Finalmente la persona designada en el Perú será la encargada de firmar el documento.
5. Desembolso de la IFI en el Perú, e inscripción de la propiedad a nombre del peruano en el exterior.

Mayores informes haz clic AQUI en la página del Fondo MIVIVIENDA

Impuesto a la renta 2009 - Tratamiento de las Rentas de Capital

Algunos ejemplos de la aplicación del Decreto Legislativo Nº 972, “Decreto Legislativo sobre Tratamiento de las Rentas de Capital” que entra en vigencia a partir del 01-01-2009

En principio, el nombre de la norma ya nos indica donde se dirigen los cambios, a las Rentas de Capital, que son aquellas que califican como Rentas de Primera Categoría (Rentas producidas por el arrendamiento, subarrendamiento y cesión de bienes) ó como Rentas de Segunda Categoría (Rentas del capital no comprendidas en la primera categoría, tales como: intereses, regalías, rentas vitalicias y ganancias de capital, entre otros).
Para mejor entendimiento del tema sólo abordo el caso de arrendamiento y venta de inmuebles con ejemplos específicos.


PAGO A CUENTA DE RENTAS DE PRIMERA CATEGORÍA

Conforme al párrafo primero artículo 84º de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, los contribuyentes que obtengan rentas de primera categoría pagarán con carácter de pago a cuenta, correspondiente a esta renta, el monto que resulte de aplicar la tasa de 6,25% sobre el importe que resulte de deducir el 20% de la renta bruta, que se obtendrá dentro del plazo en que se devengue dicha renta conforme al procedimiento que establezca el Reglamento. Vemos, que si bien la deducción para obtener la renta neta es la misma, sí varía la tasa, que para el 2008 era de 15% y que a partir del 2009 es de 6,25%, con lo que tenemos una tasa efectiva que se reduce de 12% a 5%.

Se mantiene el segundo y tercer párrafos del artículo 84º de la LIR, donde se indica que el arrendatario se encuentra obligado a exigir del arrendador el recibo por arrendamiento y que los contribuyentes que obtengan renta ficta de primera categoría no están obligados a hacer pagos mensuales por dichas rentas, debiéndolas declarar y pagar anualmente.
(La renta ficta será el seis por ciento (6%) del valor del predio declarado en el autoavalúo correspondiente al Impuesto Predial )

Ejemplo para Rentas de Primera Categoría ( Caso arrendamiento )

La señorita Mariana Arredondo es soltera y tiene cuatro inmuebles de los cuales uno lo utiliza como casa habitación, dos los alquila desamueblados y uno permanece desocupado hace mas de un año.
Estos inmuebles los ha declarado ante la SUNAT y obtiene de ellos Rentas de Primera Categoría, salvo el que usa como casa-habitación.
Dos inmuebles actualmente los tiene alquilados con una renta mensual de $600 y $ 500 respectivamente, los inquilinos pagan la renta mensual por adelantado los días 05 de cada mes.



A pesar de que el arrendatario sea un moroso para efectos del pago que corresponde a la SUNAT se deberá cancelar dentro del mes siguiente, aún no se reciba dinero por arrendamiento.

La multa por no efectuar declaración de Primera Categoría respecto a inmuebles que no sean de uso de casa-habitación es 5% de 1 UIT – La UIT es de Tres Mil quinientos cincuenta nuevos soles.

RENTAS DE SEGUNDA CATEGORIA – ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

Conforme al párrafo primero del artículo 84º- A de la LIR vigente a partir del 01-01-2009, En los casos de enajenación de inmuebles o derechos sobre los mismos, el enajenante abonará con carácter de pago definitivo el monto que resulte de aplicar la tasa del seis coma veinticinco por ciento (6,25%) sobre el importe que resulte de deducir el veinte por ciento (20%) de la renta bruta.

La renta bruta está constituida por el conjunto de ingresos afectos al impuesto que se obtenga en el ejercicio gravable.
Cuando tales ingresos provengan de la enajenación de bienes, la renta bruta estará dada por la diferencia existente entre el ingreso neto total proveniente de dichas operaciones y el costo computable de los bienes enajenados de acuerdo al art. 21 de la LIR
En lo que atañe al tema de la habitualidad, se sustituye el artículo 4º de la LIR precisándose en qué casos se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de bienes de capital (inmuebles y valores mobiliarios) hecha por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. Así, tratándose de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable. Se perderá la condición de habitualidad, si es que en dos ejercicios gravables siguientes de ganada dicha condición no se realiza ninguna enajenación.

Ejemplo para Rentas de Segunda Categoría ( Caso enajenación )
Sobre los cuatro inmuebles que posee la señorita Mariana Arredondo protagonista del primer ejemplo agrego que los inmuebles se adquirieron en febrero del 2005 que son cuatro departamentos de igual área en el mismo edificio adquiridos todos ellos al precio de $ 60,000 cada uno.
Que a fines del mes de febrero del 2009 se traslada a vivir al extranjero por un periodo de tres años, tiene además la propuesta de un inversionista de comprar los cuatro departamentos a un precio de $ 80,000 cada uno y además sus inquilinos terminan el contrato y se retiran el 04 de febrero del 2009.
El precio de mercado del inmueble coincide con la propuesta de $ 80,000 y los inmuebles no tienen carga alguna y se encuentran perfectamente saneados.
La propietaria al fin decide vender los inmuebles pero antes desea saber cuánto es lo que le corresponde pagar por efectos del Impuesto a la renta, es decir lo que debe de pagar a la SUNAT rentas de Segunda Categoría..







Algunas aclaraciones:
• El último inmueble por vender deberá ser la casa-habitación.
• Habitualidad se obtiene a la tercera venta inclusive y cambia la tasa a 30% de la renta bruta sin deducciones.
• Pudiera ser mayor la cantidad determinada como costo computable de acuerdo al art. 21 de la LIR
a.1 Si la adquisición es a título oneroso, el costo computable será el valor de adquisición o construcción reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).
a.2 Si la adquisición es a título gratuito, el costo computable estará dado por el valor de ingreso al patrimonio, entendiéndose por tal el que resulta de aplicar las normas de autoavalúo para el Impuesto Predial, reajustado por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas en base a los Índices de Precios al por Mayor proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI)

LAS VALUACIONES EN LIMA

LAS TASACIONES DE PREDIOS URBANOS EN LIMA

Quienes desean comprar o vender predios urbanos en Lima procuran determinar el precio con la mayor exactitud. Sin embargo, en muchos de los casos, no se tiene las herramientas para definir el valor de un predio. Esto provoca reacciones de desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado.

Siempre encontraré un juego de intereses entre las partes dado que el vendedor se basa en lo precios comparativos altos, muchas veces erróneos de algunas empresas inmobiliarias, conocidas por esas prácticas y de los compradores que su deseo es comprar lo más barato posible.

De acuerdo al artículo I.01 y I.02 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú (RNT del Perú) existen procedimientos técnicos normativos para valuar un inmueble, en donde el perito valuador estudia y analiza el bien determinando sus características y cualidades en alguna fecha, para al fin definir el valor de acuerdo a normas de este Reglamento.

Tasación ó Valuación

Para el ambiente de gestiones inmobiliarias las palabras tasación y valuación son empleadas con frecuencia, pero se tendrá que distinguir de acuerdo al RNT del Perú.
Al hacerlo, se genera una confusión que trae una serie de inconvenientes, tanto para sus aplicaciones en materias económicas como para efectos prácticos en general.
Lo que dice el RNT del Perú en su artículo I.07 es . . . “ Para los efectos de aplicación de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasación ó valuación reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles ó valores unitarios oficiales del terreno y edificación que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

Se denomina tasación ó valuación comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.”

Para no tener confusiones respecto a lo que se manifiesta en el RNT del Perú es preferible determinar lo siguiente:

Valuación Reglamentaria para el procedimiento de fijar oficialmente el precio máximo o mínimo de un bien. Por ello, cuando el Estado debe señalar el valor de un objeto para efectos oficiales, se hace una valuación de éste.

Valuación Comercial es el efecto de señalar o estimar el precio de una cosa, entendiéndose como precio la equivalencia de un bien en términos de moneda. En este caso, al establecer como premisa la equivalencia en moneda de un bien, se entiende que la valuación tiene relación directa con el mercado en el que tal bien es objeto de oferta y demanda.

Métodos de Valuación

La valuación de un inmueble es el procedimiento mediante el cual el perito estudia, analiza y dictamina las cualidades y características de un bien en determinada fecha para estimar el valor razonable y justo.
Estas valuaciones son necesarias para actos de compra-venta, donaciones, división y partición, garantías hipotecarias para efectos de determinación del impuesto predial, disposiciones judiciales, expropiaciones y otras.
Todas las valuaciones anteriormente señaladas se deberán hacer siguiendo los criterios de reglamentarias ó comerciales dependiendo del tipo de negocio jurídico.
En nuestro medio son de uso genérico el método comparativo de mercado y por esa razón daré un ejemplo de un propietario de un inmueble en Lima.
Con el fin de determinar el precio de venta, el propietario amigo de un tasador registrado que efectuaba tasaciones para Bancos reconocidos le consultó como es que se debería tasar su vivienda asi que este le dijo: suma el valor del terreno + el costo promedio de la edificación + valor de las obras complementarias, asimismo, toma la precaución de agregar los costos financieros, instalaciones de agua, luz y otros. Por último, calcula un porcentaje de descuento por la depreciación atribuible a los años de antigüedad de la casa y al desgaste por el uso normal. Al examinar sus sumas, nuestro amigo decidió hacer comparaciones. Así, comprobó que un vecino había vendido una vivienda similar a la suya a un precio superior en 20% al que él determinó y otro a un 30 % menor al que él estimó.

Así que exclamó ¡ exijo una explicación !!!

Basta considerar que existe una porción no tangible que forma parte del precio y que puede llegar a ser gravitante en un sentido u otro. Se consideran como factores de valor agregado las características, el área de tratamiento normativa a la que pertenece, los usos del suelo, las condiciones del entorno, la zonificación, el ancho de la pista, el área de un lote normativo, si el área del inmueble es mayor ó menor de 450 m², si está frente un parque, avenida ó calle angosta, las ordenanzas y parámetros de edificación, todo lo descrito anterior puede ser medible, en términos de equivalencia en moneda.

De este modo, aunque dos ó tres terrenos puedan tener los mismos costos de urbanización por contar con idénticos servicios públicos, tendrá mayor precio por m² aquél en que se pueda construir un edificio de varios pisos y no el apto para una vivienda de dos pisos, es decir aquel terreno que tenga mayor rentabilidad para un inversor, asimismo se deberá tener en cuenta las cargas tributarias que podría generar al vendedor del inmueble el Impuesto a la Renta.
En este sentido me atrevo a describir lo que muchas personas llaman “Boom Inmobiliario en Perú” provocada por la creciente demanda insatisfecha de unidades inmobiliarias, la estabilidad económica y la apertura de créditos hipotecarios hasta por 30 años de endeudamiento, aprovechada por inversores y constructores, que necesitan comprar terrenos para edificar unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común (departamentos) y edificar casas en copropiedad (condominios).

Por lo tanto para efectuar una valuación se deberá emplear el análisis de rentabilidad de un terreno, combinándolo con el método comparativo que emplean los tasadores oficiales.

Se entiende que, en situaciones como la actual donde se percibe una mejora económica, el aumento de la demanda es inevitable y la oferta de unidades inmobiliarias insuficiente obliga a aumentar los precios siguiendo las leyes básicas de la economía.

Por ese motivo las leyes del mercado dieron al protagonista de nuestro ejemplo la frustrante evidencia de que su propiedad no tiene un precio ajustado a la realidad dado que se hizo el estudio comparativo mas no se hizo el análisis de la rentabilidad de su terreno.
Lo expuesto nos lleva a la conclusión de que, para efectuar una valuación justa y razonable será necesario usar el método tradicional usado por los tasadores registrados y el análisis de rentabilidad de los terrenos.

Es notorio que dada las políticas económicas que el anterior y el actual gobierno están implementando, se espera que este crecimiento de Inversiones inmobiliarias siga creciendo y sobre todo ahora en el sector de Oficinas Comerciales e Industrial, esperando por cierto el creciente incremento de los valores del suelo.

Es de esperarse que en los próximos años el crecimiento Industrial se descentralice y llegue inversiones a provincias generando un bienestar a la población.

Hace unos años atrás nuestro país sufrió una prolongada recesión que duró un poco más de una década provocando el descenso de los precios de los inmuebles, vender una casa para un agente inmobiliario era realmente un reto, dado el juego de intereses que existía entre compradores y vendedores. Cuando algún inmueble se lograba vender era porque el propietario remataba por razones de salud, deuda ó se retiraba al extranjero con familia a buscar nuevos horizontes.

Esa recesión pues provocó el efecto del “resorte” sobre el precio de los inmuebles, que lo comprimes hasta su máxima resistencia para luego dejarlo libre y se extiende hasta su máxima longitud.

Luego en los últimos ocho años los precios se están recuperando y luego de llegar a su punto de equilibrio hace poco han iniciado el incremento. Si es que la economía de nuestro país continúa en crecimiento, es probable que en algún momento logre su punto de equilibrio y sus precios estén a la par con los precios de países vecinos, si no fuera así tendríamos que enfrentar la caída de los precios de inmuebles y la sofocante presión sobre las personas que adquirieron una deuda a largo plazo y no pueden pagarla.

Agentes Inmobiliarios y Peritos Valuadores
La actividad del valuador es un apoyo técnico recomendable y necesario, tanto para agentes inmobiliarios como para compradores y vendedores. El valuador es un profesional especializado, con los conocimientos adecuados para su labor refrendados por la experiencia, sin embargo deberán tomar en cuenta el dinamismo del mercado inmobiliario actual , donde hay factores externos que aparecen empujando el precio hacia arriba, el agente inmobiliario observador de estos acontecimientos aplicando la experiencia en el campo también interviene aportando su experiencia sobre todo en aspectos que algunas veces no son visibles para el perito, dado que tiene información de aspectos subjetivos, tributarios y de la dinámica de este mismo espacio.
En nuestro medio, el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP), con reconocimiento oficial, es además una corporación que vende sus servicios de valuación. El Ex-Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA) era el órgano oficial encargado de fijar los valores arancelarios hoy el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. También existe el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la Superintendencia de Banca y Seguros que facultan a los inscritos para valorizar bienes ofrecidos en garantía ante las empresas bancarias.

La valuación permite contar con un valor de referencia justo y razonable en el tiempo. Es de especial ayuda en los casos en que las expectativas de los propietarios impiden establecer un valor realista como base para la operación.

Las expectativas son naturales, aunque inconvenientes, cuando se propone una operación de compraventa. Generalmente, los vendedores asocian su propiedad a consideraciones de carácter subjetivo que en términos de mercado no representan valor agregado.
Tal es la situación de los propietarios de inmuebles (casas) ubicados en zonas de alta demanda como Chacarilla, Miraflores, San Isidro en donde los constructores han puesto la mira para sus edificaciones.

Asimismo, las referencias a operaciones hechas por vecinos o amigos, distorsionan las proyecciones de quienes, deseando vender sus propiedades, fijan precios elevados. Por parte de los compradores, otra gama de similares expectativas también se presenta como factor de distorsión, por ejemplo el tener un préstamo aprobado por alguna entidad bancaria y su apresuramiento en usar este crédito antes de que pase el plazo otorgado para su uso.
Las expectativas descritas, comprensibles en el ánimo de vendedores y compradores, exigen a los agentes inmobiliarios mayor preparación para enfrentar estas incertidumbres y ser coherente con las sugerencias a presentar. Sin embargo, al final los propietarios tienen razón? Acaso siempre apuntando el precio hacia arriba y si el terreno cumple con características ideales para la edificación se venderá de todas maneras porque la velocidad del crecimiento del precio del los inmuebles cada día es mayor

En términos económicos, esta distorsión genera retraso en sus oportunidades de venta pero al fin logran el objetivo de mantener un precio alto y vender al fin, compensando de esa manera su espera, no tanto como el agente inmobiliario que asumió el riesgo de promocionar la venta sin llegar al resultado esperado.

Es recomendable entonces que el agente Inmobiliario se perfeccione y se especialice en el hecho de efectuar una valuación comercial a un determinado tipo de inmuebles (predios urbanos) para que sirva de punto de partida en las negociaciones que llevará a futuro con las partes que intervienen en una operación de compra-venta, además teniendo conocimiento que no podrá en algún momento realizar valuaciones reglamentarias, ni comerciales porque no le corresponden según el Art. I.08 del RNT del Perú y las valuaciones comerciales deberán aclararse como referenciales.

El nombre que se debería dar a una valuación comercial de un predio urbano preparada por un agente inmobiliario, que es especialisata en predios urbanos es de: “INFORME DE VALUACION COMERCIAL-REFERENCIAL DE PREDIO URBANO” ó " ESTUDIO INMOBILIARIO DE PREDIO URBANO" (En este estudio se agregaría una valuación referencial debidamente sustentada del inmueble a tratar ).

Se debería determinar así ó alguna otra parecida, para distinguir entre una valuación presentada por un perito técnico registrado y el agente que, NO ESTA AUTORIZADO de acuerdo al RNT del Perú a emitir valuación reglamentaria ó valuación comercial.

http://www.vendefernandolavalle.galeon.com

Fernando Lavalle Agente Inmobiliario

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES Y EL DE EDIFICACION

El Reglamento Nacional de Tasaciones podrás bajarlo siguiendo las indicaciones de mas abajo, haz clic en el vínculo:

Reglamento Nacional de Tasaciones

El Reglamento Nacional de Edificaciones ha sido dividido en tres partes para tener facilidad al bajar el archivo PDF, sólo tienes que hacer clic en los enlaces siguientes:

RNE – Parte 1

RNE – Parte 2

RNE – Parte 3

Luego tendrás que hacer clic en estos dos recuadros que salen en forma ordenada esperas unos pocos segundos para el segundo cuadro:

Seleccionas en el recuadro GUARDAR y ubicas el archivo en tu PC en el lugar que elijas:

Presentación ANIMADA

Presentación en VIDEO

Estimados amigos a continuación le presento parte de las actividades que realizo

REGLAMENTO DE LA LEY 29080 - LEY DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO

Reglamento de la Ley N° 29080 - Ley del Registro del Agente Inmobiliario


DECRETO SUPREMO N° 004-2008-VIVIENDA

EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
CONSIDERANDO:

Que, por Ley 29080 se crea el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento con la finalidad de regular la actividad que realiza el Agente Inmobiliario ante la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria a título oneroso del inmueble o sobre los derechos que recaigan en ellos;De conformidad con lo establecido en el numeral 8 del artículo 118 de la Constitución Política del Perú y el numeral 3 del artículo 11º de la Ley Nº 29158 – Ley del Poder Ejecutivo;

DECRETA:
Artículo 1.- Aprobación del Reglamento

Aprobar el Reglamento de la Ley N°29080- Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que consta de cinco (5) capítulos, diecinueve (19) artículos, tres (03) Disposiciones Complementarias Transitorias y una (01) Disposición Complementaria Final.
Artículo 2.- Vigencia

El presente Decreto Supremo entra en vigencia a partir del día siguiente de su publicación.
Artículo 3.- Refrendo

El presente Decreto Supremo será refrendado por el Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Dado en la Casa de Gobierno, en la ciudad de Lima, a los quince días del mes de febrero del dos mil ocho.

ALAN GARCÍA PÉREZ

Presidente Constitucional de la República

ENRIQUE CORNEJO RAMÍREZ

Ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento

REGLAMENTO DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.- Objeto La presente norma tiene por objeto reglamentar la Ley N° 29080- Ley de Creación del Registro de Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Artículo 2.- Ámbito de Aplicación El presente Reglamento es de aplicación a nivel nacional y está dirigido a toda persona natural o jurídica que realice las actividades a que se refiere el artículo 1 de la Ley N° 29080 - Ley de creación del Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Artículo 3.- Términos y Definiciones:
a. Agente Inmobiliario con Registro.- Persona natural o jurídica inscrita en el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica en el territorio nacional.

b. Bienes Inmuebles.- Son bienes inmuebles, aquellos establecidos en el artículo 885 del Código Civil.

c. Comité de Registro.- Es el órgano que tiene a su cargo la evaluación de las solicitudes de inscripción o renovación del Agente Inmobiliario.

d. Intermediado.- Persona natural o jurídica que contrata el servicio del Agente Inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias.

e. Oferta.- Toda propuesta verbal o escrita, conocida por el destinatario, que tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre un bien inmueble.f. Operaciones Inmobiliarias de Intermediación.- Las operaciones relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización y consultoría sobre los mismos.

Artículo 4.- Funciones de VIVIENDA Las funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento - VIVIENDA, a efectos de la Ley, serán ejecutadas a través de la Dirección Nacional de Vivienda - DNV, siendo las siguientes:
a. Organizar y administrar el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento – El Registro. b. Expedir las Constancias de Inscripción o de Renovación de la Inscripción de los Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, de acuerdo al procedimiento establecido en el presente Reglamento. c. Expedir constancias o certificaciones de los actos que se inscriban en el Registro de Agentes Inmobiliarios. d. Coordinar con las instituciones educativas públicas o privadas para la promoción de los cursos de especialización del Agente Inmobiliario.e. Aplicar sanciones administrativas a los Agentes Inmobiliarios con Registro en los casos señalados por el presente reglamento. f. Supervisar el cumplimiento de la Ley N° 29080 – Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario y el presente Reglamento.

CAPITULO II

DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO

Art ículo 5.- Organización del Registro El Registro estará a cargo de la DNV; tendrá dos secciones: Personas Naturales y Personas Jurídicas.
Artículo 6.- Procedimiento de Inscripción en el Registro
6.1 La inscripción en el Registro es gratuita, siendo obligatoria para aquellas personas naturales o jurídicas que realizan operaciones inmobiliarias dentro del territorio nacional, a cambio de una contraprestación económica. Para la inscripción en el Registro, los solicitantes deberán presentar el Formulario de Inscripción o Renovación en el Registro de Agente Inmobiliario – FIR; cuyo formato será aprobado por la DNV; acompañado de los siguientes documentos:
6.1.1 En el caso de Personas Naturales:

a. Copia certificada de la Constancia del Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios.

b. Declaración jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de derechos civiles.

c. Copia certificada del Documento Nacional de Identidad del solicitante.

d. Copia del Registro Único de Contribuyente.e. Declaración jurada del domicilio.f. Constancia de no registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria.g. Dos fotografías tamaño pasaporte en fondo blanco.
6.1.2 En el caso de Personas Jurídicas:

a. Copia Literal de la Partida Registral expedida por Registros Públicos, donde se encuentre inscrita la persona jurídica.

b. Nombre del representante legal y vigencia de poder.

c. Copia del Registro Único de Contribuyente.

d. Copia certificada del Documento Nacional de Identidad del representante legal;

e. Relación del personal que cuente con la capacitación especializada.

f. Copias certificadas de las constancias de capacitación del personal presentado.
6.2 La presentación de los documentos antes mencionados se realizará en la Mesa de Partes de VIVIENDA, en el caso de los solicitantes residentes en el interior del país, podrán remitir sus documentos y el FIR a través de correo certificado.
Artículo 7.- Verificación del expediente y autorización de inscripción en Registro

7.1. La DNV verificará la documentación presentada de acuerdo a los requisitos establecidos en el artículo 6 del presente Reglamento.

7.2. En caso de tener alguna observación por incumplimiento de los requisitos antes señalados, la DNV notificará al solicitante, en el domicilio señalado por este, para que en un plazo no mayor a (10) diez días hábiles de recibida la comunicación, proceda a subsanar las observaciones realizadas.

7.3. En caso que el solicitante no cumpla con subsanar las observaciones dentro del plazo previsto en el numeral precedente, la DNV tendrá por rechazada la solicitud y devolverá la documentación al solicitante.

7.4. De estar conforme con el cumplimiento de la documentación señalada en el artículo 6 del presente Reglamento, se derivará el expediente al Comité de Registro quien se pronunciará sobre el particular y mediante acuerdo autorizará su inscripción.
Artículo 8.- Emisión de Constancias e Inscripción en el Registro

8.1. En base al acuerdo expedido por el Comité de Registro, la DNV emitirá la Constancia correspondiente.

8.2. La autorización de Inscripción será anotada en un Libro de Registro autorizado por Notario Público, debiendo existir un Libro para Personas Naturales y otro para Personas Jurídicas. En los Libros se consignará el nombre a quien se está autorizando como Agente Inmobiliario, el número de Registro, fecha del acuerdo de autorización del Comité de Registro y la fecha en que se emite la Constancia de Inscripción.

8.3. Como parte del Registro se mantendrá un legajo individual de cada uno de los inscritos, sean personas naturales o jurídicas.

8.4. La Constancia de inscripción que se expide contendrá los siguientes datos:
a. Nombre de la persona a quien se expideb. Número de Documento Nacional de Identidad (Persona Natural) y Registro Único de Contribuyente (Persona Jurídica)c. Número de Registrod. Domicilioe. Fecha de Registrof. Fecha de expedición de la constanciag. Fecha de expiraciónh. En el caso de personas naturales fotografía.
8.5 El procedimiento para la inscripción en el Registro, será de treinta (30) días hábiles, computados a partir de fecha de recepción del expediente.

8.6 Mediante correo electrónico se comunicará a los solicitantes de la expedición de las constancias para el recojo correspondiente. En el caso de los solicitantes del interior del país serán notificados vía correo electrónico, remitiendo el físico de la constancia vía correo certificado al domicilio consignado en su solicitud.

8.7 La relación de los Agentes inmobiliarios registrados será publicada a través de la página web del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, la cual será actualizada mensualmente.

Artículo 9.- Vigencia de la Inscripción en el Registro

La inscripción en el Registro tendrá una vigencia de tres (03) años, computados a partir de la fecha de Registro.

Artículo 10.- Renovación de la Inscripción en el Registro.

10.1. La Inscripción del Agente Inmobiliario puede ser renovada. Para la renovación seguirá el mismo

10.2. Adicionalmente para la renovación se deberá presentar el FIR con los datos actualizados, en caso se presente alguna variación de los datos declarados para la obtención del registro se deberá presentar la documentación sustentatoria de dicha variación.

10.3. No serán susceptibles de renovación aquellos a quienes se les haya cancelado el registro por sanción. Los Agentes que hayan recibido sanción de multa deberán acreditar el pago de la misma al momento de solicitar la renovación.

CAPITULO III

EL AGENTE INMOBILIARIO CON REGISTRO

Artículo 11.- Deberes del Agente Inmobiliario con Registro

El Agente Inmobiliario con Registro, sea persona natural o jurídica, tendrá los siguientes deberes:

11.1 Celebrar por escrito un Contrato con el Intermediado en el que se detalle(n) como mínimo:
- La(s) Operación(es) Inmobiliari(as) de Intermediación a realizar.

- Las condiciones en las que se llevarán a cabo las mismas.

- Las condiciones del servicio que presta el Agente Inmobiliario con Registro. El documento deberá tener fecha cierta de su celebración.

11.2 Incluir su número de inscripción del Registro:
- En los documentos que expida.

- En los trámites y en la publicidad que realice

11.3 Cumplir con las disposiciones previstas en el presente Reglamento.
Artículo 12.- Infracciones del Agente Inmobiliario con Registro

12.1 Las infracciones a las que puede estar sujeto el Agente Inmobiliario con Registro, sea persona natural o jurídica, son las consignadas en el artículo 8 de la Ley.

12.2 Cualquier acto contrario a lo establecido en el artículo 7 de la Ley es susceptible de sanción, así como aquellos casos en que el Agente Inmobiliario con Registro brinde información falsa o incompleta sobre el bien inmueble materia de transacción, respecto a la naturaleza, origen, modo de construcción, materiales y acabados, usos, áreas, medidas, precio, zonificación, características, cargas y gravámenes, titularidad del bien, idoneidad, cantidad, calidad o cualquier información relacionada a la operación inmobiliaria del cual forma parte.
Artículo 13.- Infracciones y Sanciones

13.1.La sanción que imponga VIVIENDA se hará en concordancia a lo dispuesto en el Artículo 12 de la Ley.13.2. Las sanciones que se aplicarán a las infracciones cometidas por el Agente Inmobiliario con Registro serán las siguientes:

CAPITULO IV

DENUNCIAS Y SANCIONES

Artículo 14.- Presentación de Denuncias El Intermediado podrá presentar las denuncias que estime convenientes respecto de la actuación del Agente Inmobiliario con Registro. La denuncia deberá ser presentada a la DNV mediante:
a) Un escrito especificando la infracción en la que incurre el Agente Inmobiliario, así como los datos del supuesto infractor y del denunciante.

b) Documentación que sustente la denuncia.

c) Recibo de pago por derecho de trámite.
Artículo 15.- Procedimiento de atención de Denuncias.

15.1 Recibida la denuncia, la DNV verificará el cumplimiento de los requisitos señalados en el artículo precedente, en caso de presentarse observaciones requerirá al denunciante su subsanación en un plazo no mayor a dos (2) hábiles de recibida la notificación.

15.2 Cumplidos todos los requisitos, la DNV en un plazo no mayor a cinco (5) días hábiles correrá traslado de la denuncia al Agente Inmobiliario con Registro, quien un plazo de diez (10) días hábiles de recibida la notificación, presentará su descargo adjuntando los documentos que lo sustenten.

15.3 Transcurrido el plazo antes señalado, con o sin el descargo del Agente Inmobiliario con Registro, las denuncias y los documentos serán remitidos al Comité de Registro.

Artículo 16.- Evaluación del Comité de Registro

16.1 El Comité de Registro evaluará la denuncia y la documentación adjunta, procediendo a emitir pronunciamiento, en el que señale de ser el caso la infracción en la cual ha incurrido el Agente Inmobiliario con Registro y la sanción, en el caso que corresponda, aplicable al caso, dicho pronunciamiento constará en Acta.

16.2 El citado pronunciamiento será recogido por la DNV, mediante una Resolución Directoral, la cual será notificada al denunciante y al Agente Inmobiliario.

CAPITULO V

DE LAS CAPACITACIONES DEL AGENTE INMOBILIARIO

Artículo 17.- Obligatoriedad del Curso de Especialización para el Agente Inmobiliario

El Agente inmobiliario deberá seguir un curso de especialización con la finalidad de adquirir, desarrollar, perfeccionar y actualizar sus conocimientos, habilidades y aptitudes, para el eficaz desempeño de sus actividades en materia de operaciones inmobiliarias.
Artículo 18.- De las instituciones encargadas de dictar el Curso Especialización

Las Universidades públicas y privadas, así como las instituciones, que vayan a brindar la Capacitación Especializada en temas vinculados a la intermediación inmobiliaria, suscribirán convenios con VIVIENDA para la promoción del Curso de Especialización de Agente Inmobiliario.

Artículo 19.- Del contenido del Curso de Especialización

19.1 Por Resolución la DNV, establecerá la malla curricular que contendrá el Curso de Especialización del Agente Inmobiliario.

19.2 Aprobado el curso de especialización, la institución educativa pública o privada correspondiente, emitirá la Constancia que certifica la aprobación satisfactoria del curso.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS Y TRANSITORIAS

PRIMERA.- Del dictado de los cursos sobre temas vinculados a la intermediación inmobiliaria Desde la vigencia del presente Reglamento hasta el año 2009, las Universidades públicas y privadas así como las instituciones que hayan brindado capacitación especializada en temas vinculados a la intermediación inmobiliaria, antes de la dación del presente reglamento, podrán dar cursos complementarios de acuerdo a los temas mínimos que establezca VIVIENDA.

SEGUNDA.- Del Comité de Registro Créase el Comité de Registro como el órgano que tiene a su cargo la determinación de la procedencia de la inscripción o renovación del Agente Inmobiliario, mediante la expedición de acuerdos y la expedición de dictámenes en los casos de denuncias, y las demás funciones y atribuciones que se le otorgue mediante Resolución del Viceministro de Vivienda y Urbanismo - VMVU. El Comité de Registro estará conformado por un representante de la DNV, un representante de la Dirección Nacional de Urbanismo y un representante del Despacho del VMVU, los que serán designados por Resolución Viceministerial de Vivienda y Urbanismo. Los acuerdos tomados por el Comité de Registro deberán constar en Acta.TERCERA.- De las Multas y Sanciones Los derechos por denuncia y las multas por infracciones deberán estar consideradas en el Texto Único de Procedimientos Administrativos – TUPA de VIVIENDA.
DISPOSICIÓN COMPLEMENTARIA FINAL UNICA.- El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento dictará las normas que se requieran para la mejor aplicación del presente Reglamento

Ley N°29080 de Creación del Registro del Agente Inmobiliario

EL PRESIDENTE DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA

POR CUANTO:

EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA;

Ha dado la Ley siguiente:

LEY DE CREACIÓN DEL REGISTRO DEL AGENTE INMOBILIARIO DEL MINISTERIO DE VIVIENDA,CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO

TÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I

GENERALIDADES

Artículo 1º.- Objeto de la Ley

El objeto de la presente Ley es crear el Registro del Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento. El Agente Inmobiliario desarrolla el servicio de intermediación, destinado a la adquisición, administración, arrendamiento, comercialización, asesoramiento, consultoría, transferencia, venta, cesión, uso, usufructo, permuta u otra operación inmobiliaria, a título oneroso, de inmuebles o sobre los derechos que recaigan en ellos.

Artículo 2º.- Definiciones

Para los efectos de esta Ley, se entiende por:
I. Agente Inmobiliario con Registro: Persona natural o jurídica, formalmente reconocida por el Estado de acuerdo a lo dispuesto en esta Ley, que realiza operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica.

II. Bienes Inmuebles: Son bienes inmuebles, para los efectos de la presente Ley, aquellos establecidos en el artículo 885º del Código Civil.

III.Operaciones Inmobiliarias de Intermediación: Operaciones de intermediación, relacionadas con la compraventa, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio, o de uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización, asesoría y consultoría sobre los mismos.

IV. Oferta: Toda propuesta verbal o escrita, conocida por el destinatario, que tiene por finalidad la celebración de un contrato sobre un bien inmueble.

V. Intermediado: Quien contrata con un Agente Inmobiliario con el objeto de realizar operaciones inmobiliarias.

CAPÍTULO II

ACREDITACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO

Artículo 3º.- Acreditación del Agente Inmobiliario

El Agente Inmobiliario ejerce su función con acreditación estatal, a partir de su inscripción en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

Artículo 4º.- Requisitos de Inscripción

El registro como Agente Inmobiliario se efectuará en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, y exige la presentación de los siguientes requisitos:

1. Constancia expedida a favor del interesado que acredite haber aprobado el Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios, cuya malla curricular tendrá una duración no menor a doscientas (200) horas lectivas, según aprobación del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

2. Declaración jurada de encontrarse en pleno goce y ejercicio de derechos civiles por quien solicita la inscripción.

3. Copia certificada del documento nacional de identidad del solicitante.

4. Declaración jurada del domicilio del solicitante.

5. Constancia de no registrar antecedentes penales por sentencia condenatoria.

6. Los demás que establezca la presente Ley y su reglamento.

Artículo 5º.- Efectos jurídicos de la inscripción

El registro constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades de intermediación inmobiliaria y busca dotar de seguridad jurídica a las operaciones en que éste interviene.

Artículo 6º.- Promoción de la capacitación especializada

El Estado promoverá el dictado del Curso de Especialización para Agentes Inmobiliarios, a través de la enseñanza en entidades públicas o privadas.

Artículo 7º.- Deberes del Agente Inmobiliario

Son deberes del Agente Inmobiliario:
1. Actuar en los contratos sobre bienes inmuebles, a que se refiere el numeral III del artículo 2º, bajo el principio de la buena fe y de la transparencia.

2. Asesorar a los propietarios, compradores o a quien pretende realizar una operación inmobiliaria, en la evaluación comercial para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones que se sometan a su consideración.

3. Proponer con claridad, precisión y exactitud información veraz acerca de los negocios en los que interviene, a los propietarios, compradores o a quienes pretenden realizar una operación inmobiliaria.

4. Advertir, orientar y explicar a los propietarios, compradores y a quienes pretenden realizar una operación inmobiliaria acerca del valor y las características de los bienes y las consecuencias de los actos que realicen.

Artículo 8º.- Infracciones del Agente Inmobiliario

Las infracciones de los Agentes Inmobiliarios, susceptibles de sanción, son las siguientes:
1. Actuar como Agente Inmobiliario sin contar con el reconocimiento del Estado mediante la inscripción en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento o actuar sin contar con la renovación vigente.

2. Actuar en representación de más de una parte en una operación inmobiliaria, sin el consentimiento expreso de todas las partes contratantes.

3. Ofrecer un bien inmueble al mercado para la realización de una operación inmobiliaria sin el consentimiento de su propietario, expresado en un documento escrito de fecha cierta.

4. Retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes o utilizar con otros fines los fondos que reciba con carácter administrativo, en depósito, garantía, provisión de gastos o valores en custodia.

5. Remitir información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias en las que interviene en calidad de Agente Inmobiliario.

CAPÍTULO III

DE LA INSCRIPCIÓN EN EL MINISTERIO DEVIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO

Artículo 9º.- Del Registro de Agentes Inmobiliarios

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento organizará un registro administrativo en el que se inscriben los Agentes Inmobiliarios que hayan cumplido con los requisitos correspondientes de acuerdo a lo establecido en la presente Ley y en su reglamento. El funcionamiento del Registro del Agente Inmobiliario será regulado en el reglamento de la presente Ley.

Artículo 10º.- De las funciones del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a efectos de la presente Ley y en relación a la intermediación inmobiliaria, tiene las siguientes funciones:
a) Organizar y administrar el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

b) Expedir la constancia de inscripción de los Agentes Inmobiliarios para que accedan al referido Registro, de acuerdo al procedimiento establecido en el reglamento.

c) Expedir la renovación de la inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, previo cumplimiento de los requisitos que establezca el reglamento de la presente Ley.

d) Expedir constancias o certificaciones de los actos que se inscriban en el Registro de Agentes Inmobiliarios.

CAPÍTULO IV

FACULTAD SANCIONADORA DEL MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCIÓN Y SANEAMIENTO

Artículo 11º.- Sanción administrativa al Agente Inmobiliario

Confiérese facultad sancionadora al Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, a fin de que aplique las sanciones administrativas a los Agentes Inmobiliarios que incurran en las infracciones contenidas en el artículo 8º.

Las sanciones administrativas, según la gravedad del caso, pueden ser:
1. Amonestación escrita.

2. Multa hasta por la suma equivalente a cinco (5) Unidades Impositivas Tributarias.

3. Suspensión, hasta por un (1) año, de la licencia de Agente Inmobiliario.

4. Cancelación definitiva de la licencia de Agente Inmobiliario.

Artículo 12º.- Fundamento de la sanción

La sanción que imponga el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, se aplica con sujeción a los principios de la facultad sancionadora a que se contrae el artículo 230º de la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, debiendo constar, entre los fundamentos de la Resolución, los siguientes:
1. Los daños y perjuicios que se hayan ocasionado por las actividades de los Agentes Inmobiliarios licenciados.

2. La gravedad de la infracción.

3. El carácter intencional o no de la acción u omisión constitutiva de la infracción; y,

4.La reincidencia del infractor.

Las sanciones dispuestas en la presente Ley se aplican sin perjuicio de las responsabilidades de naturaleza civilo penal, a que hubiere lugar por los hechos, objeto de sanción administrativa.

Artículo 13º.- Impugnación de las sanciones

Las sanciones impuestas podrán ser impugnadas de conformidad con los recursos impugnativos previstos en la Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, y en los plazos establecidos en dicha norma y ante las instancias administrativas que determine el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

PRIMERA.- La inscripción dispuesta en el artículo 9º rige, en forma obligatoria, a partir de los tres (3) años de la entrada en vigencia de la presente Ley. Durante dicho período, los Agentes Inmobiliarios, que a la fecha realicen las actividades a que se contrae la presente Ley, podrán optar por continuar realizando sus funciones sin acreditación estatal o de lo contrario inscribirse en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, previo cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente Ley. En consecuencia, en el período de tres (3) años establecido en el primer párrafo de esta disposición, el usuario podrá optar por contratar libremente con terceros que no tengan la condición de Agentes Inmobiliarios acreditados por el Estado o con aquellos que sí cuentan condicha acreditación, según lo dispuesto en la presente Ley.

SEGUNDA.- Las universidades públicas y privadas, así como las instituciones que brindan capacitación especializada en temas vinculados a la intermediación inmobiliaria, podrán celebrar convenios con el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, con las entidades promotoras a que se refiere el artículo 6º o con las organizaciones gremiales que agrupan a los Agentes Inmobiliarios, con la finalidad de formar, capacitar y desarrollar cursos de especialización para quienes pretenden ser Agentes Inmobiliarios o cuentan con el registro de Agente Inmobiliario.

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA.- La presente Ley entra en vigencia en el plazo de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de su publicación.

POR TANTO:

Habiendo sido reconsiderada la Ley por el Congreso de la República, insistiendo en el texto aprobado en sesión del Pleno realizada el día veintinueve de marzo de dos mil siete, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 108° de la Constitución Política del Estado, ordeno que se publique y cumpla.

En Lima, a los siete días del mes de setiembre de dos mil siete.

LUIS GONZALES POSADA EYZAGUIRRE

Presidente del Congreso de la República

ALDO ESTRADA CHOQUE

Primer Vicepresidente del Congreso de la República