miércoles, 4 de enero de 2012

LA HABITUALIDAD Y LA CONDICION DE CASA-HABITACION EN LA ENAJENACIÓN DE DEPARTAMENTO, ESTACIONAMIENTO Y DEPÓSITO.


Las Ganancias de Capital obtenidas de la enajenación de bienes inmuebles realizada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal están comprendidas dentro de las rentas de capital para efectos del Impuesto a la Renta y el tratamiento de esta sería Renta de Segunda Categoría. Pero en el caso de la habitualidad, el tratamiento para esta, sería renta de Tercera Categoría.



El 21 de diciembre del 2009 de acuerdo al art. 2 de la Ley 29492 se ha modificado el artículo 4° de la Ley del Impuesto a la Renta en la parte referida a la habitualidad en la enajenación de bienes inmuebles.

Artículo 2°.- Habitualidad en la enajenación de Inmuebles


Sustitúyase el artículo 4° de la Ley por el siguiente texto:


"Artículo 4°.- Se presumirá que existe habitualidad en la enajenación de inmuebles efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable.


No se computará para los efectos de la determinación de la habitualidad la enajenación de inmuebles destinados exclusivamente a estacionamiento vehicular y/o a cuarto de depósito, siempre que el enajenante haya sido o sea, al momento de la enajenación, propietario de un inmueble destinado a un fin distinto a los anteriores, y que junto con los destinados a estacionamiento vehicular y/o cuarto de depósito se encuentren ubicados en una misma edificación y estén comprendidos en el Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común regulado por el Título III de la Ley núm. 27157, Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.


Lo dispuesto en el segundo párrafo de este artículo se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.


La condición de habitualidad deberá verificarse en cada ejercicio gravable.


Alcanzada la condición de habitualidad en un ejercicio, ésta continuará durante los dos (2) ejercicios siguientes. Si en alguno de ellos se adquiriera nuevamente esa misma condición, ésta se extenderá por los dos (2) ejercicios siguientes.


En ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de este artículo:


i) Las transferencias fiduciarias que, conforme con lo previsto en el artículo 14°-A de esta Ley, no constituyen enajenaciones.


ii) Las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos de Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones.


iii) Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte.


iv) La enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal."



Si se realiza una enajenación de un bien adquirido después del 01.01.2004, la renta que obtenga producto de dicha transferencia de propiedad calificará como una de segunda categoría, en cuyo caso la tasa efectiva aplicable es del 5% sobre el costo computable.

Si la enajenación se realiza de manera habitual, la renta que se obtenga por la transferencia de bienes inmuebles calificará como una renta de tercera categoría, con una tasa aplicable del 30% sobre las utilidades.

Sin embargo para cuando el contribuyente es propietario de tres Unidades Inmobiliarias en un mismo edificio como son Departamento, Cochera y Depósito de acuerdo al art. 4 fr la Ley de IR (habitualidad) y  la definición de casa-habitación establecida Artículo 1°-A del Reglamento de la Ley IR - Definición de casa-habitación, solo estaría exonerada del IR, el departamento. Se interpreta entonces que esa condición solo alcanza al departamento. Por eso, cuando el contrato comprende, además, estacionamiento y depósito, el tributo se aplica respecto de estos últimos.

La única condición para que la cochera y el depósito no se encuentren afectos al impuesto a la renta, es que el costo computable ó las ganancias de capital de estas Unidades sea CERO.


SUGERENCIA PARA LOS FUNCIONARIOS DE SUNAT
Este negocio jurídico que comprende tres Unidades Inmobiliarias debería ser considerada como una sola venta, a pesar que legalmente estamos frente a varias propiedades independientes es decir,  el propietario de la casa-habitación (departamento) usa dos unidades inmobiliarias complementarias a su vivienda y por lo tanto deberían de reputarse como parte inherente a esta, tomado todas ellas como un solo conjunto, dando al todo la calidad de casa-habitación y de esta manera, no habría lugar a renta gravable por la transferencia de esos predios y se respetaría el espíritu de la norma de la habitualidad ( art. 4 de la Ley IR) descrita anteriormente.



FERNANDO LAVALLE

RAI Nº PN 257

M. 999 666 910 RPM*411235 N. 94 648*6721 ENAJENACION DE DEPARTAMENTO COCHERA Y DEPOSITO - HABITUALIDAD